Tailandia está considerando cambiar su legislación para fomentar la inversión extranjera en bienes raíces.
El ministro de Finanzas, Pichai Chunhavajira, está explorando varias opciones para impulsar la economía del país, en particular para atraer más inversores extranjeros.
Una es mejorar las leyes sobre “derechos de arrendamiento” o contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, para hacerlos más favorables a la inversión.
¿Por qué el gobierno quiere estimular el sector inmobiliario?
El proyecto inmobiliario Gardens of Eden en Phuket. Foto: La Nación Tailandia
La economía tailandesa ha experimentado un bajo crecimiento durante un largo período, lo que ha afectado las finanzas de la gente debido al aumento de la deuda de los hogares.
Esto ha tenido un efecto en cadena, reduciendo el poder adquisitivo nacional, incluso en el caso de automóviles y viviendas.
El sector inmobiliario es importante para la economía, con efectos dominó en varias industrias interconectadas.
Mientras el poder adquisitivo tailandés de bienes raíces se estanca, el gobierno de Paetongtarn Shinawatra planea poner en práctica las ideas de la administración anterior de permitir a los extranjeros comprar bienes raíces en el país.
Las leyes tailandesas no permiten que los extranjeros posean tierras, lo que lo convierte en un tema políticamente delicado para el gobierno, como lo ha sido durante décadas con propuestas similares anteriores.
Thaksin Shinawatra, el líder no oficial del Partido Pheu Thai, propuso una vez, en respuesta a las preocupaciones sobre la venta de tierras a extranjeros (a menudo criticada como una traición de la nación):
“Dejemos que los propietarios de tierras que deseen vender sus tierras a extraños primero transfieran la propiedad al Estado, bajo la dirección del Departamento del Tesoro”.
Los compradores extranjeros podrían entonces arrendar terrenos estatales por un período máximo de 99 años.
Cuando expirara el contrato de arrendamiento, la tierra seguiría perteneciendo al estado.
Esta propuesta requeriría un cambio en la ley que rige las tierras estatales.
Otra idea para atraer más inversores extranjeros al país es revisar las leyes de arrendamiento para flexibilizarlas, permitiendo períodos de alquiler más largos para hacer más rentable la inversión.
El 9 de abril, el Consejo de Ministros pidió a los Ministerios de Justicia y del Interior que estudiaran la posibilidad de ampliar la duración de los arrendamientos de un máximo de 30 años a 99 años, de conformidad con el código civil y comercial.
El 18 de junio, el gabinete ordenó al Ministerio del Interior que revisara la ley relativa al período de alquiler bajo la Ley de Derechos de Propiedad Arrendada, incrementándolo de 30 a 99 años.
¿Cuáles son los derechos sobre la propiedad arrendada?
Villa en Tailandia. Foto de : Trip101
Los derechos sobre activos arrendados se refieren a activos que se basan en el derecho a utilizar bienes inmuebles tal como se define en la Ley de Derechos sobre Activos Arrendados de 2019.
Este derecho está vinculado a la propiedad misma y permanece en la propiedad independientemente de los cambios de propietario.
Los derechos sobre los bienes arrendados permanecen adheridos al inmueble hasta su vencimiento.
La razón por la que el gobierno redactó esta ley es que existen ciertas limitaciones al alquiler de bienes inmuebles según el Código Civil y Comercial.
En este código, el arrendamiento es un derecho contractual que se aplica únicamente a los contratantes, lo que plantea ciertas restricciones a su utilización económica.
Además, el arrendamiento de bienes inmuebles bajo leyes específicas para fines comerciales e industriales tiene un alcance limitado, excluyendo los arrendamientos residenciales.
Como resultado, la ley está subutilizada.
El gobierno consideró necesario establecer derechos sobre los activos arrendados, creando así un derecho a utilizar bienes inmuebles que pueden transferirse o utilizarse como garantía de deuda mediante hipotecas.
Se espera que este cambio fomente la inversión en bienes raíces, contribuyendo así a impulsar el crecimiento económico.
¿Cuáles son las diferencias entre las leyes de arrendamiento de tierras existentes?
Hay tres leyes relacionadas con el arrendamiento de tierras:
- Arrendamientos de conformidad con el Código Civil y Comercial;
- Ley de alquiler de bienes inmuebles con fines comerciales o industriales, de 1999;
- La Ley de Derechos de Arrendamiento de 2019.
Las tres leyes difieren en aspectos clave, como la duración del contrato de arrendamiento.
Según el Código Civil y Comercial, los arrendamientos pueden durar hasta 30 años, mientras que según la ley de 1999 los arrendamientos pueden oscilar entre 30 y 50 años.
La Ley de Derechos de Propiedad Arrendada permite arrendamientos de 3 a 30 años.
En cuanto al uso de terrenos arrendados, las disposiciones varían de una ley a otra.
Por ejemplo, según el código civil y comercial, el contrato de arrendamiento confiere derechos personales al inquilino.
En caso de fallecimiento del inquilino, el contrato de arrendamiento se rescinde.
Según esta ley, el arrendatario no puede subarrendar el terreno sin el consentimiento del propietario.
En cuanto al uso de terrenos arrendados como garantía, el código civil y comercial no permite hipotecar o pignorar el terreno, pero puede utilizarse como garantía comercial si el propietario del terreno está de acuerdo.
Con respecto a modificaciones, adiciones o construcciones en terrenos arrendados, la ley prohíbe al inquilino realizar cambios sin el permiso del propietario.
Según la Ley de 1999, los derechos de arrendamiento pueden transferirse y subarrendarse, y el contrato de arrendamiento puede heredarse.
El terreno arrendado también puede hipotecarse y utilizarse como garantía de conformidad con la ley.
Sin embargo, están prohibidas las modificaciones, alteraciones o construcciones en terrenos arrendados salvo autorización del propietario.
Una de las principales limitaciones de esta ley es que sólo se aplica a arrendamientos comerciales e industriales, excluyendo los arrendamientos residenciales.
Respecto a la Ley de Derechos de Propiedad Arrendada, los derechos de alquiler pueden transferirse, subarrendarse y heredarse.
Los terrenos arrendados también pueden hipotecarse y utilizarse como garantía comercial.
Se permiten modificaciones, transformaciones y construcciones sobre el terreno arrendado, así como la obtención de diversos permisos de autoridades gubernamentales para utilizar el terreno, sin necesidad de obtener el consentimiento del propietario.
El inquilino podrá realizar cambios o adiciones a la propiedad arrendada, y el terreno podrá ser devuelto en su estado actual al final del período de alquiler, o en otros términos acordados.
Para convertir la propiedad personal en derechos de propiedad arrendada, el propietario debe registrar la propiedad, que puede ser un terreno baldío, un terreno con estructuras o un condominio, en el departamento de tierras.
Luego, los funcionarios lo registran y sellan el título de propiedad de la tierra o el documento de propiedad de la unidad de condominio.
¿Cómo funciona el alquiler de propiedades en otros países?
La embajada británica en Bangkok
En muchos países se han promulgado leyes especiales para el alquiler de inmuebles, como la Leasehold Act en Inglaterra y Gales, que otorga el derecho a utilizar un inmueble arrendado sin un plazo máximo fijado por la ley.
Los inquilinos pueden ejercer plenamente sus derechos, salvo que se indique lo contrario.
Esto incluye la posibilidad de transmitir derechos, subarrendar o hipotecar el inmueble arrendado.
En Francia, una ley especial permite arrendamientos a largo plazo de 18 a 99 años, otorgando a los inquilinos plenos derechos sobre el terreno arrendado, incluida la posibilidad de transferir el arrendamiento o subarrendarlo.
En Camboya, la legislación permite arrendamientos a largo plazo de 15 a 50 años, lo que permite a los inquilinos hacer pleno uso de la tierra arrendada.
Fuente: Correo de Bangkok
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