Los alquileres amueblados no profesionales están en la mira del gobierno. Es fiscalmente más ventajoso alquilar una propiedad amueblada que alquilarla vacía hoy, que es lo que el gobierno quiere remediar. El proyecto de ley de finanzas (PLF) para 2025, presentado el jueves al Consejo de Ministros, tiene como objetivo aumentar la tributación en caso de venta de viviendas alquiladas como viviendas amuebladas no profesionales (LMNP). Actualmente, cuando alquilas un alojamiento con este estatus, te beneficias de lo que se llama depreciación que permite a las empresas de alquiler deducir cada año parte de la pérdida de valor del alojamiento, de los trabajos realizados o incluso del mobiliario, y esta depreciación no se toma en cuenta. en cuenta en el cálculo de la ganancia de capital cuando se revende la propiedad. Por tanto, se trata de una doble ganancia que podría eliminarse. En parte de todos modos. El proyecto de ley de finanzas prevé reintegrar la depreciación en el cálculo de la plusvalía en caso de venta del inmueble.
Por ejemplo, si compras una propiedad por 100.000 euros y la vendes por 200.000 euros, y el valor depreciado fiscalmente durante el alquiler es de 20.000 euros, el importe de la plusvalía imponible es de 100.000 euros (precio de venta – precio de compra) hoy. Si se adopta el PLF, se sumará el valor depreciado por lo que la plusvalía imponible será de 120.000 euros y no de 100.000 euros. “¿Qué interés queda en invertir en alquileres amueblados, con los riesgos y cargas que conllevan, si la fiscalidad para todos los tipos de alquileres se normaliza según las normas actuales sobre la tributación de las rentas inmobiliarias, ligeramente mejoradas, y si se suprime la depreciación de los bienes inmuebles?», preocupa Alexis Alban, presidente de Lodgis, una red especializada en alquileres amueblados tradicionales en Francia.
¿Una medida que paralizará el mercado del alquiler?
Sin embargo, hay que poner en perspectiva las consecuencias de esta medida, según Baptiste Bochart, abogado de Jedéclaremonmeublé.com. “La única consecuencia de esta medida: las empresas de alquiler de muebles no profesionales verán una diferencia en el momento de la venta pero no a diario. Algunas empresas de alquiler no venden su propiedad, sino que la donan o la transmiten a sus hijos durante una herencia, por lo que la venta de la propiedad no necesariamente se lleva a cabo.él matiza. No tiene sentido hacer sonar la alarma por el momento, porque la medida, si se aplicara tal como está, en realidad tendría poco efecto para muchas empresas de alquiler..” Asimismo, para quienes vendan su propiedad después de 22 años de propiedad, se aplica una exención del impuesto a las ganancias de capital (la base de ganancias de capital se beneficia de una reducción cada año a partir del sexto año de detención), por lo que la medida no tendrá impacto. Según Baptiste Bochart, los únicos que podrían verse afectados son aquellos que tienen una estrategia de compra-venta y conservan sus productos por un corto tiempo.
«Sin embargo, a la hora de adquirir el inmueble, pueden optar por una deducción de los honorarios notariales y comisiones de agencia como gastos y no como amortización, lo que les puede permitir reducir el importe de la depreciación deducida en los primeros años, y por tanto minimizar el impacto de dicha deducción. una medida“. ¿Qué pasaría en caso de pérdida de valor en la reventa, si la pérdida es menor que la depreciación? Según Alexis Albán, no habrá doble castigo. El propietario ya está haciendo un mal negocio por lo que no podemos añadir otro castigo en un contexto en el que está perdiendo dinero. “Si la venta genera una pérdida de valor a pesar de la inclusión en el cálculo de la depreciación, entonces el propietario no pagaimpuestos sobre las ganancias de capital “, declara. A ver si el gobierno decide lo contrario.
«El objetivo se puede entender. En cierto modo, vale la pena hacerse la pregunta: ¿cómo es que no existe ningún impuesto a la depreciación en ninguna parte? Pero tienes que pensar en el contexto de escasez de vivienda. Hay que ver cómo aprobar esta medida sin penalizar el mercado de la vivienda en alquiler. La facturación es mayor en los alquileres amueblados que en los alquileres desnudos. Cada año volvemos a poner viviendas en el mercado de alquiler para responder a la escasez de viviendas en las grandes ciudades de las antiguas. Esta medida paralizará el mercado», concluye Alexis Albán. Queda por ver si el proyecto de ley de finanzas se adoptará tal como está.
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