Estilo de vida | ¿Vender o conservar el dúplex?

Una pareja tiene un dúplex, vive en una de las unidades y lo disfruta… pero llega un bebé y ahora quieren comprar una casa. La gran pregunta: ¿es mejor quedarse con el dúplex y alquilar los apartamentos, o venderlo para comprar la casa?

la situacion

Émilie, de 33 años, y Olivia, de 37, compraron un dúplex en Montreal en 2020. Invirtieron en él todos sus ahorros y también recibieron ayuda del padre de Émilie. Tendrán que devolverle 75.000 dólares cuando se renueve el préstamo hipotecario en 2025. También son conscientes de que tendrán que adaptarse al aumento de los tipos de interés. Sin embargo, la pareja tuvo un bebé en enero y quiere comprar una casa en el mismo barrio cerca de un parque con patio y estacionamiento dentro de unos cinco años. Para llegar allí, Émilie y Olivia analizan diferentes escenarios.

En primer lugar, existe la opción de comprar otra propiedad en la próxima renovación para renovarla y revenderla rápidamente para obtener ganancias. “Somos muy manuales, pero a Olivia no le entusiasma la idea”, subraya Émilie.

También planean quedarse con el dúplex y comprar la casa en unos cinco años, pero su temor es no obtener un préstamo suficientemente grande del banco.

La otra opción sería vender el dúplex en cinco años para comprar la casa. “Pero tenemos miedo de perder una valiosa inversión que podría permitirnos ayudar a nuestra hija a comprar su primera propiedad, como hizo mi padre con nosotros”, afirma Émilie. ¿Qué opinas de todo esto? »

el consejo

En lugar de lanzarse a varios cálculos, el primer instinto de Simon Préfontaine, planificador financiero de Lafond Services Financiers, es llevar la reflexión al nivel de los deseos. Se eliminaría inmediatamente la primera posibilidad, que es comprar una propiedad para renovarla y revenderla para obtener ganancias. Para qué ?

“Porque Olivia no quiere”, dice. Para embarcarse en un gran proyecto como ese, es necesario estar entusiasmado con ambos. De lo contrario, sólo creará tensión en la pareja. No queremos eso, especialmente con un bebé. »

A continuación, el planificador financiero tiene una gran pregunta que hacerles a Émilie y Olivia: “¿Quieren tener este trabajo a tiempo parcial que implica administrar un dúplex e inquilinos? »

Básicamente quiere mirar más allá del aspecto financiero. “Hay personas a las que les encanta hacer este tipo de trabajo, mientras que otras se enojan cada vez que tienen que ir allí”, afirma. Necesitan pensarlo juntos. Porque esto también significa que muchas veces uno de los dos tendrá que coger el coche para ir al dúplex mientras el otro se queda en casa con el niño. »

También deben pensar en el riesgo de tener un mal inquilino que no paga el alquiler o que no se ocupa de su alojamiento.

Pero, si es sólo para ganar dinero, cree que hay otras vías. “Pueden decidir vender el dúplex e invertir el importe recibido”, afirma. ¿Será tan rentable como el sector inmobiliario? Depende del mercado y de su perfil inversor. Si son atrevidos, estamos hablando de un 6 o 7% anual de media sin tener que invertir tiempo como deberían hacer con el inmobiliario. »

Los cálculos a hacer para mantener el dúplex

Digamos que después de una cuidadosa consideración, Émilie y Olivia deciden quedarse con el dúplex para alquilarlo; Tendrán que hacer sus deberes para evaluar el impacto de esta decisión en su presupuesto. En primer lugar, como ya no tienen ahorros, tendrán que sacar el pago inicial de la casa del préstamo hipotecario de su dúplex. “La pareja también debe tener en cuenta que los tipos de interés fluctuarán dentro de cinco años”, afirma Simon Préfontaine.

Luego, tendrán que hacer un estudio de mercado para ver cuánto pueden alquilar el piso donde viven ahora y tratar de estimar cuánto más será dentro de cinco años.

“Entonces tendrán que ver si, con sus dos pisos alquilados, podrán pagar íntegramente la cuota mensual de la hipoteca o si tendrán que pagar una cantidad adicional de su propio bolsillo”, explica Simon Préfontaine. Como hay varios elementos que son inciertos en este momento, lo ideal sería que ejecutaran algunos escenarios bastante conservadores para evaluar las diferentes posibilidades. »

Sin embargo, no le preocupa la idea de verlos ir al banco cuando el dúplex ya tiene casi 325.000 dólares de capital y tendrá más en cinco años. Además, sus ingresos familiares superarán los 200.000 dólares.

“A menos que estén muy endeudados en otros lugares o tengan muy malas calificaciones crediticias, no creo que haya problemas para conseguir financiación del banco para el dúplex y la casa”, afirma el planificador financiero. Sin duda, les recomiendo que se reúnan con un agente hipotecario. »

¿Por qué esperar cinco años?

Simon Préfontaine también cuestiona el hecho de que quieran esperar cinco años antes de comprar su casa. “¿Es por razones económicas? Porque si es así, les aconsejo que lo comenten con su agente hipotecario para ver si el proyecto es viable ahora o un poco antes de cinco años. Así, si fuera necesario, podrían firmar su próximo préstamo hipotecario a un plazo inferior a cinco años, como por ejemplo tres años. »

Finalmente, si la pareja decide vender el dúplex para comprar la casa, el planificador financiero les aconseja optar, durante la próxima refinanciación, por un préstamo que no tendrá grandes penalizaciones que pagar si rompen el contrato antes de que finalice.

Para terminar, no puede evitar decir una palabra sobre la importancia de que se protejan en caso de que algo suceda. “Emilie y Olivia se beneficiarían si abrieran un plan de ahorro para la educación registrado para su hijo”, afirma. Luego deberán hacer un testamento, un mandato de protección y probablemente también un contrato de convivencia. También deben revisar su seguro. ¡La llegada de un bebé lo cambia todo! »

*Aunque el caso destacado en esta sección es real, los nombres utilizados son ficticios.