Financiación hipotecaria: hacer frente a los gastos de tenencia

Financiación hipotecaria: hacer frente a los gastos de tenencia
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Manejo de cargos al comprar alojamiento propio

Lukás Vogt – Director general de MoneyPark

Publicado hoy a las 8:30 a.m.

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En Suiza, a los nuevos compradores les resulta difícil hacer realidad su sueño de tener una propiedad. El mayor obstáculo no es el capital necesario, sino el nivel de ingresos.

Durante el año pasado, uno de cada dos nuevos compradores de vivienda para uso propio superó el coste teórico de tenencia en un 33%, según un análisis que realizamos. Los bancos regionales y las cajas de ahorro, en particular, hacen la vista gorda ante la escasez de ingresos, mientras que las compañías de seguros y los fondos de pensiones siempre han sido más restrictivos.

Los precios de la vivienda han aumentado aproximadamente cinco veces más que los ingresos durante la última década. Precisamente por este motivo, las entidades hipotecarias deben relajar sus criterios de mantenimiento de cargas para poder seguir financiando adquisiciones. Hasta la fuerte subida de los tipos de interés a principios de 2022, la política de concesión era cada vez más relajada, con cada año más excepciones a los criterios de concesión.

Desde la reversión de los tipos, los proveedores vuelven a examinar con más atención las solicitudes de hipotecas. Pero el número de nuevos compradores que todavía tienen los medios para contratar una hipoteca a pesar de las importantes cargas sigue siendo elevado.

Casi el 50% de las compras de viviendas nuevas ocupadas por sus propietarios que se negociaron a través de MoneyPark en 2023 excedieron el límite de retención de cargos estándar del 33% y el 14% incluso tuvo un límite de retención de cargos significativamente mayor de más del 40%. (ver cuadro a continuación).

Una mirada a los prestatarios hipotecarios con altos cargos por servicios muestra que no son malos deudores, sino personas con altos ingresos que quieren permitirse viviendas más caras y más grandes.

Los proveedores pequeños y arraigados localmente, como los bancos regionales y las cajas de ahorros, están especialmente dispuestos a ofrecer este tipo de financiación desviándose de los criterios estándar después de un examen detallado caso por caso. Evalúan las condiciones locales con mayor precisión y suponen que el riesgo de incumplimiento es menor para ingresos más altos y que los nuevos propietarios que se ganan la vida bien regresan rápidamente a los ahorros de costos estándar. Además, estos proveedores a menudo pueden ofrecer servicios adicionales a sus clientes.

Con índices de carga ligeramente superiores, de hasta el 40 %, nos encontramos principalmente con familias que no quieren financiar precios que superen la capacidad de carga estándar, pero que, por ejemplo, necesitan más espacio además de un empleo a tiempo parcial que genera ingresos temporalmente más bajos. .

Los compradores con grandes ahorros de costes deberían dedicar un poco más de tiempo a encontrar un socio financiero. Les interesa comparar el mercado lo más ampliamente posible y examinar diferentes grupos de instituciones (bancos, compañías de seguros, fondos de pensiones), porque la negativa de una institución financiera no significa en modo alguno que no se pueda encontrar financiación.

Existen diferentes proveedores cuyos modelos de cálculo se desvían de los estándares típicos del mercado, ofreciendo una visión más individualizada de la situación financiera del comprador. Pero para que esto suceda, los tomadores de hipotecas tienen que poner un poco más en sus bolsillos. En 2023, los contratos hipotecarios a diez años con una carga alta eran en promedio 15 puntos básicos más altos (2,45%) que aquellos con una carga estándar (2,3%).

www.moneypark.ch

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