cómo los propietarios defienden el voto

Los cambios en la ley de arrendamiento se someterán a votación el 24 de noviembre de 2024. Así defienden los propietarios su proyecto.

Christoph Bernet / ch media

Los suizos votarán el 24 de noviembre dos cambios importantes en la ley de arrendamiento. Los detractores de la reforma en cuestión, por su parte, denuncian un ataque a los derechos de los inquilinos por parte de los propietarios. Brigitte Häberli-Koller, consejera estatal y vicepresidenta de la Asociación de Propietarios Suizos, rechaza en esta entrevista estas acusaciones y pide al Consejo Federal que asuma sus responsabilidades.

¿Por qué son necesarios los dos cambios a la ley de arrendamiento que votaremos el domingo?
Brigitte Häberli-Koller: Lo que necesitamos son normas claras, seguridad jurídica y transparencia. Por estas razones estas propuestas se presentaron al Parlamento y se aprobaron por una clara mayoría.

El Consejo Federal rechazó los cambios durante los debates parlamentarios. Consideró que la ley existente era suficiente y que los cambios no eran equilibrados. ¿Por qué la mayoría burguesa no lo escuchó?
Una clara mayoría de ambas cámaras reconoció la necesidad de actuar. De hecho, sería más pertinente abordar una revisión global de la ley de arrendamiento. Desgraciadamente, las mesas redondas sobre el derecho de arrendamiento organizadas por el Consejero Federal Guy Parmelin fracasaron, principalmente por culpa de los representantes de los inquilinos. Por eso intervino el Parlamento. Ahora el Consejo Federal recomienda aceptar ambos proyectos…

…porque la Constitución le obliga a defender la posición del Parlamento. Siguiente pregunta: Se trata de pequeños ajustes, dicen los partidarios del proyecto. ¿Por qué entonces lanzan la campaña electoral con un presupuesto claramente superior al de sus oponentes, es decir, alrededor de 3,3 millones de francos?
Estos dos cambios deben considerarse en su contexto general. Necesitamos seguridad jurídica para fomentar la construcción de nuevas viviendas. Pienso, por ejemplo, en un propietario de mi municipio de Thurgau que construye dos nuevos apartamentos en su casa y dice: “Quiero utilizar mejor mi casa, crear más espacio habitable y, por supuesto, ganar algo de ingreso”. Queremos fomentar este tipo de enfoques y, para ello, se necesitan normas claras.

En caso de subarrendamiento, los inquilinos ahora deberán obtener el acuerdo previo del arrendador mediante firma manuscrita. Esto va en contra de la tendencia general en la legislación sobre alquileres: por ejemplo, se han reducido los requisitos formales para la comunicación de aumentos de alquileres. ¿Por qué es necesario este formalismo?
Según la práctica actual, creemos que un acuerdo escrito es lo mejor para las tres partes: propietario, inquilino y subarrendatario. Esto es también lo que exige la ciudad de Zúrich, gobernada por la izquierda, para sus propios apartamentos, para los cuales también limita el subarrendamiento a un año. En el cantón de Vaud también se requiere el consentimiento por escrito del arrendador. En el caso de los apartamentos pertenecientes a la ciudad de Lausana, en principio está prohibido subarrendar.

Las normas de la ciudad de Zúrich se refieren a viviendas públicas, parcialmente subvencionadas y sujetas a normas de ocupación mínima, por lo que es lógico que sean necesarias exigencias más estrictas.
Ofrecemos una duración limitada de dos años. Debo decir que realmente no entiendo a la oposición aquí.

Sin embargo, este plazo se aplica a todos los contratos de subarrendamiento en Suiza. Al cabo de dos años, los arrendadores pueden rechazar el subarrendamiento sin tener que justificarse. ¿Esto cambia el equilibrio de poder?
No, se mantiene el derecho a subarrendar. Lo especificamos de forma sencilla y lo limitamos en principio a dos años. Pero esto es lo que llamamos derecho operativo. Si ambas partes están de acuerdo, se pueden subarrendar por más tiempo sin problemas. Dada la escasez de vivienda actual, creo que es apropiado que después de dos años de subarrendamiento, los inquilinos decidan regresar o desalojar el alojamiento.

No sólo se subarrendan apartamentos enteros. Las comunidades de viviendas o las personas mayores que desean permanecer en su casa tras la muerte de su pareja alquilan habitaciones individuales para compartir los gastos de vivienda. ¿Será esto todavía posible en el futuro?
Por supuesto, esto es evidente. El subarrendamiento hoy en día sólo es posible con el acuerdo del arrendador. En tales constelaciones, debemos buscar el diálogo y llegar a un acuerdo claro y transparente. Básicamente, nada cambia. Simplemente queremos más seguridad jurídica y menos abusos.

El subarrendamiento también es común en arrendamientos comerciales, por ejemplo en consultorios médicos colectivos, peluquerías u oficinas compartidas. En este caso, los inquilinos suelen realizar grandes inversiones en el local alquilado. ¿El límite de dos años no trae más inseguridad?
La gran mayoría de los arrendamientos comerciales son contratos de alquiler a largo plazo y de duración determinada. En la gran mayoría de los casos, estos contratos ya regulan cuidadosamente cuestiones como la compensación de inversiones o el subarrendamiento. Las modificaciones propuestas no cambian prácticamente nada en la práctica en este ámbito. La Unión Suiza de Artes y Oficios también ha dicho claramente que sí a ambos proyectos.

La segunda modificación se refiere a la necesidad específica, que debe poder invocarse más fácilmente. ¿Qué problema resolveríamos aquí?
En realidad, esto es sólo un pequeño cambio de definición. El término “emergencia” significa, para mí, urgencia absoluta. Queremos ampliarlo un poco. Hoy en día hay casos impactantes, especialmente para las empresas que quieren expandirse. Respetando todos los plazos y todas las vías de recurso, debería ser posible poder utilizar los propios locales en un plazo de tiempo relativamente predecible. Esto es también lo que exigen los derechos de propiedad.

La parte contraria afirma que en realidad se trata de facilitar el desalojo de los inquilinos para aumentar los alquileres tras un cambio de inquilino. ¿Con razón?
No, eso es absolutamente falso. Queremos más claridad y una buena relación entre propietarios e inquilinos.

Por lo tanto, no hay nada mejor para los propietarios que unos contratos de arrendamiento estables y de larga duración, como afortunadamente ocurre en la gran mayoría de los casos.

El Parlamento ya está debatiendo las próximas intervenciones de los arrendadores destinadas a modificar el derecho de arrendamiento. ¿Practicas la táctica del salami, un extremo a la vez?
No, hubiera preferido una revisión global de la ley de arrendamiento, pero la parte contraria no se mostró muy cooperativa. Por lo tanto, el Parlamento ha abordado puntos individuales y está discutiendo enmiendas. Cuando surgen mayorías, se puede lanzar un referéndum y, al final, el pueblo puede decidir por sí mismo. Este es un proceso político completamente normal.

Actualmente, el Parlamento está debatiendo simplificar los aumentos del alquiler y dificultar la impugnación del alquiler inicial. Después de años de fuertes aumentos de los alquileres y buenos rendimientos, esto parece una política de intereses de los terratenientes impulsados ​​por la codicia.
Esto debe verse en un contexto más amplio. Fundamentalmente se trata de crear más viviendas en nuestro país.

Unas normas claras y unas buenas condiciones marco facilitan la construcción de nuevas viviendas de calidad. Esto es algo de lo que ambas partes se benefician.

El aumento simplificado de los alquileres previsto no permite la construcción de nuevas viviendas, simplemente aumenta el rendimiento.
No estoy de acuerdo. Esto implica, posiblemente, poder adaptar los alquileres durante un cambio de inquilino cuando las condiciones hayan cambiado. Por supuesto, siempre de mutuo acuerdo y respetando todos los recursos disponibles. Unas buenas condiciones marco son especialmente importantes para que los propietarios institucionales de inmuebles, como por ejemplo nuestros fondos de pensiones, puedan gestionar bien sus asuntos.

La legislación suiza no prevé alquileres de mercado, sino alquileres basados ​​en costes con un rendimiento limitado. A pesar de la caída de los costes para los propietarios, los alquileres han aumentado considerablemente en los últimos años. ¿Los propietarios no respetan las reglas del juego y piden alquileres excesivos?
Afortunadamente, en Suiza todo el mundo debe respetar las leyes y normas vigentes. Por supuesto, esto también se aplica a los propietarios. Es necesario un rendimiento medido para crear provisiones y garantizar una gestión sostenible. En caso de abuso, la ley de arrendamiento proporciona herramientas exhaustivas para que ambas partes hagan valer sus derechos. Los planes del domingo no cambiarán absolutamente nada. Simplemente queremos más claridad y buenas relaciones entre propietarios e inquilinos.

Quiere una revisión global de los derechos de arrendamiento. ¿Quién debería dar el primer paso?
Sería realmente deseable que consideráramos el derecho de arrendamiento en su conjunto y que ambas partes pudieran discutir juntos los puntos controvertidos y eliminarlos. También espero que el Consejo Federal asuma finalmente sus responsabilidades. Debería desarrollar una revisión general mesurada y sensata y enviarla para consulta y luego al Parlamento.

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Traducido y adaptado del alemán por Léa Krejci.