Tasas inmobiliarias, ¿una nueva dinámica a la baja a la vista?

Según cifras del último informe del Observatorio de Crédito para la Vivienda/CSA, en octubre de 2024, las tasas hipotecarias promedio alcanzó un nivel del 3,46% en el mercado competitivo (excluyendo seguros y costos de seguridad). La tasa para la propiedad de nueva propiedad es ligeramente inferior, del 3,41%, mientras que la de la propiedad existente es del 3,49%. Este descenso de tipos constituye un paso importante en la actual dinámica bajista, que comenzó a finales de 2023 y ha permitido al mercado recuperar vigor, a pesar de un contexto económico complejo.

Tasas de endeudamiento observadas el 11/07/2024

Una desaceleración estacional seguida de una recuperación

Después de una rápida caída de las tasas de 9 puntos básicos (pb) en promedio entre diciembre de 2023 y junio de 2024, las tasas se estabilizaron durante el verano, marcando una pausa habitual ligada a la caída estacional de la demanda. En junio y julio, la caída se limitó a 2 pb por mes.

Sin embargo, en septiembre se inició una nueva fase de caída, con una caída de 8 pb en promedio durante los meses de septiembre y octubre. Este declive se produce en un contexto en el que las intenciones de compra de vivienda muestran una mejora, apoyado por una revisión a la baja de las escalas bancarias.

Al mismo tiempo, el Banco Central Europeo (BCE) redujo su tipo principal de financiación al 3,40% en octubre. Este cambio, combinado con una caída en las tasas de desgaste, hizo posible aliviar el costo de los préstamos para individuos y estimular la demanda en el mercado inmobiliario.

Fuente: Observatorio de Crédito para la Vivienda / CSA – Panel mensual – Octubre 2024

La duración de los préstamos, apoyo a los prestatarios.

Para acompañar esta caída de los tipos, los bancos han ampliado la duración de los préstamos inmobiliarios. En octubre de 2024, la duración media de un préstamo hipotecario es de 247 meseso alrededor de 20 años y medio, con una media de 267 meses para inmuebles nuevos y 256 meses para inmuebles antiguos.

Esta ampliación de los plazos facilita el acceso de los hogares a una financiación más asequible a pesar del incremento del coste de los bienes. En este mismo mes, El 68,4% de los préstamos inmobiliarios se concedieron por una duración superior a 20 añosuna proporción superior al 65,1% observado en 2023.

Sin embargo, aunque estas condiciones crediticias más ligeras son beneficiosas, el estudio destaca que no son suficientes para reactivar plenamente el mercado inmobiliario. Los precios inmobiliarios siguen siendo elevados y la demanda se ve debilitada por las dificultades económicas, lo que limita el efecto de la caída de los tipos y el aumento de las duraciones sobre la solvencia de los hogares.