En un contexto de caída de los precios de los inmuebles antiguos en Île-de-France desde hace dos años, se plantea una cuestión crucial para inversores y propietarios. ¿Siguen siendo posibles las plusvalías inmobiliarias a largo plazo? Un análisis en profundidad de los datos proporcionados por los notarios del Gran París arroja luz matizada sobre esta cuestión. De hecho, revela disparidades entre departamentos y tipos de propiedad, pero confirma la rentabilidad potencial de la inversión inmobiliaria a lo largo de una década.
Resumen :
Pérdidas de capital a corto plazo, plusvalías inmobiliarias a largo plazo
Pérdidas de capital a corto plazo
El estudio de las transacciones inmobiliarias en Île-de-France pone de relieve una dicotomía entre las reventas a corto y largo plazo. Los datos revelan unas pérdidas medias de capital de 40.600 euros para los apartamentos y de 39.200 euros para las casas en caso de reventa en un plazo de dos años. Por lo tanto, los propietarios obligados a revender sus propiedades rápidamente después de la adquisición han sufrido pérdidas. Pero esto no refleja la realidad de los inversores a largo plazo.
Períodos de tenencia más largos, garantía de rentabilidad
Sin embargo, los períodos medios de tenencia son de 10 y 12 años respectivamente para apartamentos y casas. Lo que sugiere perspectivas más favorables. De hecho, durante estos períodos más largos, las plusvalías inmobiliarias siguen siendo la norma, aunque varían según los departamentos y los tipos de propiedad.
París y Altos del Sena: tendencias contrastantes en apartamentos
Caída de precios a corto plazo
Si nos centramos en los apartamentos, surge claramente una tendencia. En los últimos cinco años, el precio del metro cuadrado ha bajado un 1,7% en Île-de-France.. Sin embargo, esta caída ha tenido repercusiones directas en el valor de los inmuebles. De hecho, generó una pérdida de capital media de 5.800 € por apartamento. Sin embargo, esta tendencia oculta fuertes disparidades departamentales.
En París, donde los precios son particularmente altos, la caída fue más temprana y más marcada. Ya que observamos un descenso del 5,6% en 5 años, es decir, una pérdida media de 31.350 euros por inmueble. Hauts-de-Seine también registra una ligera pérdida de 3.720 euros durante el mismo período. Por el contrario, los demás departamentos de Isla de Francia se mantienen en territorio positivo. Y las plusvalías inmobiliarias oscilan entre los 5.000 euros en Seine-Saint-Denis y los 11.700 euros en Yvelines.
Precios en alza y plusvalías inmobiliarias a largo plazo
En un período de 10 años, el precio por m² de los apartamentos en la región de Isla de Francia aumentó un 14,1%. Esto genera una plusvalía media de 44.080 € por inmueble revendido. Sin embargo, el aumento de precio varía según las zonas de Île-de-France. Así, en la Gran Corona, el incremento sigue siendo moderado, con un aumento del 6,7%. Por el contrario, la Pequeña Corona experimentó un aumento más marcado, del 13,5%.
París, por su parte, destaca claramente. Al capital le va bien con un impresionante aumento del 17,6%. Esta dinámica resulta en una Plusvalía inmobiliaria media de 78.100 € para un apartamento de 55 m².
Casas, refugios seguros para las plusvalías inmobiliarias
Mejor resistencia a la caída de precios
Las casas están mostrando una mayor resistencia a la caída de los precios. A diferencia de los apartamentos, su reventa al cabo de cinco años sigue generando plusvalías en todos los departamentos de Île-de-France.
En promedio, este valor agregado equivale a 18 600 €. Sin embargo, aparecen disparidades según los territorios. En Seine-Saint-Denis, el valor añadido medio alcanzado 13 800 €mientras que en Altos del Sena sube hasta 33 800 €. De hecho, la posterior subida de los precios y el atractivo de las viviendas durante la COVID explican este buen comportamiento.
Importantes plusvalías a largo plazo
A lo largo de 10 años, las plusvalías son aún mayores, de 23.500 euros en Sena y Marne a 89.500 euros en Altos del Sena. Este comportamiento se explica por una subida de precios más tardía que la de los apartamentos. Esto se ve estimulado por el fuerte atractivo de este tipo de propiedad durante el período COVID.
Conclusión
A pesar de la reciente caída de los precios, la inversión inmobiliaria en Île-de-France sigue generando potencialmente plusvalías inmobiliarias durante un período de 10 años. Sin embargo, las casas parecen más resistentes que los apartamentos. Así, observamos disparidades notables entre París, Altos del Sena y los demás departamentos. Estas lecciones arrojan luz sobre las estrategias de los inversores, quienes deben integrar la temporalidad y la ubicación en sus elecciones. Un enfoque a largo plazo y una selección geográfica adecuada pueden optimizar las perspectivas de plusvalía inmobiliaria en Île-de-France.
