Los defraudadores citados por primera vez ante los tribunales

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yoa temporada alta de verano comienza y, con ella, el sonido de las maletas rodando sobre el asfalto, la multiplicación de cajas de llaves para alquileres amueblados de corta duración a las puertas de los edificios de Biarritz, los intentos de viajar gratis. Por el contrario, la ampliación de los controles por parte de la Ciudad, que refuerza progresivamente la caza de los defraudadores al llevarlos por primera vez a los tribunales.

Desde la entrada en vigor del reglamento votado por la Comunidad de Aglomeración del País Vasco (CAPB), el 1 de marzo de 2023, sólo los propietarios de viviendas habituales pueden obtener autorización para un cambio temporal de uso que les permita alquilar su alojamiento a personas de paso , un máximo de 120 días al año. Salvo algunas excepciones (leer en otro lugar), otras sólo están autorizadas…

yoa temporada alta de verano comienza y, con ella, el sonido de las maletas rodando sobre el asfalto, la multiplicación de cajas de llaves para alquileres amueblados de corta duración a las puertas de los edificios de Biarritz, los intentos de viajar gratis. Por el contrario, la ampliación de los controles por parte de la Ciudad, que refuerza progresivamente la caza de los defraudadores al llevarlos por primera vez a los tribunales.

Desde la entrada en vigor del reglamento votado por la Comunidad de Aglomeración del País Vasco (CAPB), el 1 de marzo de 2023, sólo los propietarios de viviendas habituales pueden obtener autorización para un cambio temporal de uso que les permita alquilar su alojamiento a personas de paso , un máximo de 120 días al año. Salvo algunas excepciones (leer en otro lugar), otros sólo están autorizados a realizar alquileres turísticos de corta duración a condición de compensar creando, además, nuevos alojamientos en el municipio y alquilándolos durante el año. Misión casi imposible en Biarritz, donde el terreno es tan escaso como caro.

Las autorizaciones se conceden por tres años, los últimos propietarios que hayan podido obtener la versión antigua verán expirar sus derechos de alquiler a corto plazo a más tardar en 2026. Si algunos han vuelto a poner su propiedad en el mercado de alquiler clásico, se intenta eludir las reglas están aumentando.

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En Biarritz, se intensifica la lucha para expulsar a los propietarios que eluden las normas vigentes desde marzo de 2023 para alquilar alojamientos turísticos amueblados de corta duración. Los controles están aumentando. En 2024, debería caer la primera citación judicial

1 Fraude de indemnización: citación judicial emitida

Esta es una novedad y hay otras: “Lanzamos la primera citación contra un defraudador. Se presentará ante el tribunal de Bayona durante una audiencia especial dedicada a la vivienda, el 3 de febrero de 2025”, anuncia Maud Cascino, diputada de vivienda de Biarritz.

Las demandas se refieren a los propietarios de una empresa que alquila dos apartamentos. “Siguieron haciendo alquileres de corta duración sin haber completado una autorización de cambio de uso. Los vimos y al principio les enviamos una notificación formal”, rebobina el asistente. Los propietarios acusan recibo e indican a cambio a la ciudad que suspenderán los alquileres amueblados a corto plazo. “Pero continuaron: lo comprobamos al cotejar nuestros expedientes”, afirma el funcionario electo. Entre el 1 de marzo de 2023 y principios de 2024, dijo, recibieron 14.000 euros de ingresos por un alojamiento y 15.000 euros por el otro. »

“La vuelta de 64 viviendas al alquiler tradicional ya es una victoria. Detrás de la cifra hay personas que por fin consiguen encontrar una vivienda duradera”

Si el tribunal considera que estos dos locales destinados a viviendas de larga duración se han transformado de forma irregular en alquileres turísticos de corta duración como “Airbnb”, los propietarios corren el riesgo de ser condenados a pagar una multa de hasta 50.000 euros por vivienda. Es decir, por dos pisos, hasta 100.000 euros a abonar al Ayuntamiento.

2 Sabueso informático

Desde esta primavera, el ayuntamiento de Biarritz ha invertido en nuevos programas informáticos para combatir las infracciones. Hasta entonces, detectar a los estafadores era casi una habilidad de los empleados responsables de monitorear e investigar los cambios en el uso. Tuvieron que cotejar, sin medios automatizados, los listados y ficheros que enumeraban los números de registro, los formularios de cambio de uso y otras deducciones de impuestos turísticos individuales pagadas a las ciudades por las plataformas de alquiler a corto plazo.

Por ejemplo, fue necesario comparar cerca de 4.400 números de registro de alojamientos de temporada declarados al ayuntamiento pero que ya no necesariamente se alquilan y 2.800 autorizaciones de cambio temporal de uso.


Maud Cascino indica que el nuevo software informó automáticamente de 2.300 anuncios no conformes.

Émilie Drouinaud

“Allí”, explica Maud Cascino, “el software agrupa y cruza todos estos datos y notifica automáticamente los anuncios no conformes. Esto supone un gran ahorro de tiempo. » Hasta el momento, el software ha marcado 2.300 anuncios como tales. “Ojo, modera el electo, esto no significa que 2.300 propietarios estén cometiendo fraude sino simplemente que hay una anomalía en su expediente y en los controles que deben realizarse. »

3 Sospecha de fraude en la residencia principal

Tras estos controles del software, una figura llama a los servicios de control municipal y despierta sospechas sobre un proceso que permite eludir las normas de cambio de uso haciendo pasar una segunda vivienda por residencia principal. De hecho, el alquiler de un apartamento para alquiler turístico temporal sólo está autorizado, por un máximo de 120 días al año, si se trata de vivienda habitual. De lo contrario, es imposible alquilar un alojamiento turístico amueblado sin compensar.

Sin embargo, afirma Maud Cascino, “hemos observado una repentina explosión en el número de segundas residencias anteriormente alquiladas en Airbnb transformadas en residencias principales, aunque en realidad nadie vive allí. Lo clásico son las personas que ponen el alojamiento a nombre de otra persona, por ejemplo de su hijo estudiante que está en la universidad de Lille. »

Según el funcionario electo, “más de cien personas” son sospechosas de hacer trampas de esta manera. Estos propietarios están siendo convocados. Se les exigirá que presenten pruebas tangibles de ocupación durante todo el año. Se arriesgan al menos a un ajuste fiscal.

Desde el 1 de marzo de 2023, el frente de las exenciones: situación en cifras

Durante el año pasado, en Biarritz, tras la entrada en vigor de la compensación, se pusieron a la venta 37 inmuebles destinados a alojamientos turísticos amueblados de corta duración; 155 ya no se alquilan en absoluto y 64 se han convertido en alquileres durante todo el año. Para Maud Cascino, “el 64 ya es una victoria. Detrás de la cifra hay personas que finalmente pueden encontrar una vivienda duradera. »
De los 47 expedientes de solicitud de indemnización presentados en el ayuntamiento de Biarritz desde marzo de 2023, sólo tres tuvieron éxito y fueron validados porque habían creado un alojamiento del mismo tamaño alquilado durante un año para compensar su alquiler de corta duración.
También es posible obtener una exención cuando la vivienda amueblada se encuentra dentro del perímetro de la vivienda principal: 105 propietarios han presentado una solicitud en este sentido. Sólo 22 cumplieron los criterios.
De las 209 solicitudes de autorización para realizar alquileres mixtos (es decir, nueve meses de alquiler firmado con estudiante y alquiler turístico de verano), se aceptaron 140.

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