Dejada de lado con la disolución de la Asamblea Nacional en junio pasado, la llamada ley “anti-Airbnb” resurgió este otoño.
Hasta el punto de ser adoptado definitivamente e incluso promulgado en el Diario Oficial el 20 de noviembre. El texto pretende regular los alojamientos turísticos amueblados: recorta las ventajas fiscales, impone restricciones energéticas y otorga más poderes a los alcaldes para limitar la proliferación de alquileres de corta duración.
En Alta Saboya, uno de los departamentos más turísticos de Francia, esta ley encuentra particular resonancia. Mientras muchos funcionarios electos y residentes permanentes aplauden, muchos propietarios hacen muecas.
Y si el fenómeno se observa en las llanuras, como en Annecy, las ciudades y pueblos de altura se ven aún más afectados.
Muchos pied-à-terre
En muchos de ellos, la proporción de segundas residencias es enorme. “Si el parque inmobiliario francés se compone de un 9,7% de segundas residencias, este porcentaje aumenta al 12% en Auvernia-Ródano-Alpes, al 24% en Alta Saboya y mucho más allá en las estaciones turísticas”revela Florence Léger, jefa del departamento de estudios demográficos y sociales del INSEE.
En varios de ellos, esta proporción supera incluso el 80%: es el caso de Megève, Arâches-la-Frasse, Châtel e incluso Grand-Bornand…
Y estas segundas residencias se alquilan cada vez más a corto plazo. La proporción de propiedades alquiladas en complejos turísticos habría aumentado del 65% en 2005 al 95% en 2020, según Cimalpes, grupo especializado en ventas y alquileres de montaña.
“El modelo que combina la adquisición de una vivienda y su alquiler durante buena parte del año se ha generalizado mucho, sobre todo con el auge de las plataformas de alquiler en línea a principios de los años 2010”, recuerda Maxime Bastard, responsable de transacciones de Cimalpes en Megève.
También hay que decir que el modelo permite beneficiarse de ventajas fiscales, sin estar sujeto a las limitaciones vinculadas al alquiler a largo plazo.
Por ello, el número de alojamientos turísticos amueblados se ha disparado en los últimos diez años, desestabilizando a menudo el mercado inmobiliario, especialmente el de alquiler, en muchos municipios.
“Muchas viviendas han abandonado el mercado de alquiler tradicional por alquileres de corta duración, que son mucho más rentables. Luego aumentó la tensión en materia de alquileres, planteando importantes problemas de acceso a la vivienda para los residentes permanentes o los trabajadores estacionales”.explica Bérengère Servat, vicepresidenta de la Federación Nacional Inmobiliaria de Saboya Mont Blanc (FNAIM SMB).
Alta Saboya es incluso el segundo departamento francés con más alojamientos turísticos amueblados, detrás de Saboya.
El territorio contaba con al menos 11.000 a finales de 2023, según ADN Tourisme, la federación nacional de actores institucionales del turismo.
Beneficios fiscales reducidos
Así, el 20 de noviembre se promulgó la ley destinada a reforzar los instrumentos regulatorios de los alojamientos turísticos amueblados a nivel local. Así, en el marco del régimen fiscal micro-BIC, el texto reduce la desgravación fiscal sobre los ingresos por alquiler de alojamientos turísticos amueblados del 50 al 30 % y del 71 al 50 % para los alojamientos turísticos clasificados (1).
Para Thomas Arnéodo, referente de FNAIM PYME para las estaciones de Alta Saboya, “Esta reducción de impuestos no es el elemento más perturbador para los bienes inmuebles de montaña: los propietarios ya optaron, en la mayoría de los casos, por el régimen real, que les permite no pagar ningún impuesto sobre sus ingresos de alquiler. »
La ley de eficiencia energética corre el riesgo de cambiar las cosas.
Nuevos requisitos térmicos
Para cualquier alquiler de corta duración de una segunda residencia en una zona tensa, el alojamiento ahora debe disponer de un diagnóstico de eficiencia energética (DPE), y este debe tener la clasificación E (que prohíbe el alquiler de bienes F o G).
Para los alojamientos ya alquilados a corto plazo, su propietario tiene hasta 2034 para renovarlos, año a partir del cual cualquier alojamiento alquilado, ya sea a largo o a corto plazo, debe clasificarse al menos como D.
“Sin embargo, la altitud penaliza la nota final del DPE: incluso si ponemos 40 cm de aislamiento y un cuádruple acristalamiento, rara vez supera la nota D en este momento. Incluso las casas nuevas no siempre logran superar la calificación C”.señala Thomas Arnéodo.
Con el calendario ahora impuesto por la ley, el proyecto es extenso en el ámbito turístico: la FNAIM SMB cuenta, por ejemplo, con el 66% de los filtros térmicos (clasificados E, F o G) en Chamonix, el 70% en Saint-Gervais-les-Bains, el 73%. en Megève o incluso el 81% en Morzine.
“Dudo que la letra D sea adecuada para la montaña. Incluso si es necesaria una renovación, sería bienvenido un poco de flexibilidad. El rendimiento térmico por encima de los 1.500 m de altitud requiere mayores esfuerzos que en la Costa Azul. También cree Bérengère Servat.
Además, Thomas Arnéodo cuestiona la aplicación de estas disposiciones en estaciones como Avoriaz, “concebidas exclusivamente en torno al turismo. »: “Si ya no podemos alquilar nada, ¿qué pasa con la emisora? Necesariamente será necesario hacer adaptaciones”dice.
En cuanto al impacto de estas medidas sobre el valor de la piedra, ésta es la gran pregunta para el mercado de montaña.
“El DPE se ha convertido en una importante palanca de negociación en los llanos. Esta ley, combinada con el aumento de los honorarios notariales (2), quizás ralentice un poco las transacciones. Creo que habrá menos compradores con presupuestos más reducidos. Pero en este tipo de compras de “placer” siempre habrá compradores adinerados”vislumbra Bérengère Servat.
Según Maxime Bastard, los inmuebles con malas valoraciones quizá sean objeto de negociaciones, “pero también significa que los mejor clasificados serán aún más valorados. »
Por lo tanto, es difícil predecir por el momento caídas reales de los precios medios en las montañas.
(1) Por una organización independiente que otorga a los productos una calificación de 1 a 5 estrellas.
(2) Anunciado a mediados de noviembre por el Primer Ministro Michel Barnier
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