En su informe publicado el lunes, IRIS cuestiona el discurso según el cual la crisis actual se explica por barreras regulatorias excesivas a nivel municipal que retrasan el inicio de las obras y provocan un problema de subconstrucción, o por cuestiones demográficas.
Más bien, la organización presenta un panorama que muestra que el desarrollo residencial ha tenido viento a favor en Quebec, pero principalmente en los sectores de condominios y viviendas unifamiliares.
“Lejos de haber estado marcadas por un déficit en la construcción y la inversión privadas, las dos últimas décadas durante las cuales la crisis inmobiliaria se ha acentuado se han caracterizado por un fuerte crecimiento del sector inmobiliario y, según sectores de actividad, por crecimientos históricos o muy apreciables. niveles de ingresos”, escriben los autores del estudio, Louis Gaudreau y Catherine Héon Cliche.
Los dos investigadores asociados con IRIS se basan en diversas estadísticas disponibles. Mencionan, entre otras cosas, que las inversiones privadas han experimentado un “crecimiento casi ininterrumpido” desde 2003.
En 2022, el importe, que incluye tanto las nuevas construcciones como las renovaciones, ascendió a 29.400 millones, más del doble de los importes registrados a finales de los años 1990, indica el estudio.
“A partir de principios de la década de 2000, realmente hubo un despegue de la inversión en construcción residencial”, dijo Gaudreau en una entrevista. Un despegue que también destaca respecto a décadas anteriores”.
Atribuye esta tendencia a “la explosión del mercado hipotecario”, con préstamos en circulación que ascenderán a 2.000 millones en 2023, y a “nuevos actores que llegaron con mucho dinero para invertir”, es decir, los fondos hipotecarios.
No faltan condominios
IRIS también desmiente la idea de que la construcción residencial ha tenido dificultades para seguir el ritmo del crecimiento demográfico. La organización sostiene que el número de nuevas unidades de vivienda terminadas en al menos cuatro grandes ciudades de Quebec (incluidas Montreal y la ciudad de Quebec) ha sido mayor o aproximadamente equivalente al crecimiento del número de hogares entre 2001 y 2021.
“Eso no significa que, como se espera que la población crezca en los próximos años y décadas, no podamos, si mantenemos las tasas actuales, acabar con un problema de falta de vivienda”, especifica Gaudreau.
Aunque las inversiones han alcanzado niveles récord y la oferta ha seguido el ritmo de la población, IRIS señala que la asequibilidad residencial y el acceso a viviendas de alquiler, particularmente para hogares de ingresos bajos y moderados, se han deteriorado a lo largo de los años.
Las tasas de desocupación han caído a niveles bajos en varias de las grandes ciudades de Quebec. Y los alquileres medios han experimentado incrementos de entre el 61 y el 112% en los últimos 20 años, según datos presentados por IRIS.
“Cuando construimos en cantidad, no construimos para satisfacer las necesidades que eran prioritarias. Y, sobre todo, hemos invertido poco en viviendas sociales y en viviendas asequibles”, sostiene Gaudreau.
“No hay escasez en el mercado de condominios. Tampoco hay mucha escasez en el mercado de viviendas unifamiliares. Ya no estamos en un contexto de escasez de vivienda en alquiler, y más aún, de vivienda en alquiler asequible”, argumenta el profesor de la UQAM.
El informe IRIS menciona que la mayoría de las inversiones se inyectaron para la construcción de condominios o casas unifamiliares (entre 54 y 69% dependiendo de la ciudad). El alquiler recibió entre el 29 y el 44% de los importes, mientras que la proporción correspondiente a la vivienda social se situó entre el 2 y el 5%.
“Este sector mantiene su modelo productivo desde hace 20 años, favoreciendo algunos productos residenciales que no han sabido responder a la crisis”, subraya Gaudreau.
Se necesitan inversiones públicas
Estos hallazgos, que muestran una “actividad floreciente”, cuestionan la pertinencia de dar más margen de maniobra a la industria según sus demandas, estima IRIS.
Y aunque actualmente la construcción está experimentando una desaceleración, la organización asocia esta situación más a factores cíclicos, como el aumento de los tipos de interés y los problemas de suministro de materiales, que al marco regulatorio.
IRIS nos invita a “repensar el modelo en el que se basa el desarrollo residencial”. Según Gaudreau, la inversión pública es necesaria para proteger la vivienda de la especulación y así reducir los alquileres.
“Para garantizar un gran número de promociones, que sean suficientes para satisfacer las necesidades de vivienda asequible, será necesario desarrollar políticas de desmercantilización de la vivienda de mayor alcance, es decir, que tengan como objetivo o bien abandonar las viviendas existentes o construir otros nuevos fuera del mercado”, explica.
