En 2024, casi la mitad de los anuncios de viviendas en alquiler no respetan los controles de alquiler en el departamento de Seine-Saint-Denis (93), una situación degradada respecto al año anterior. En París, la tasa de publicidad ilegal alcanza casi un tercio.
En Seine-Saint-Denis (93), el 47% de los anuncios de alquiler de viviendas no respetan el límite máximo de control de alquileres, revela la asociación nacional de defensa de los consumidores y usuarios CLCV (Consommation Logement Cadre de vie) en su investigación Reglamento de alquiler 2024publicado en septiembre de 2024, que cubre 800 anuncios en Seine-Saint-Denis y 1.000 en París. “Esta es una de las tasas de cumplimiento más bajas de la historia, después de 2018”.
Un dispositivo específico
El sistema de control de alquileres se aplica a los alquileres de viviendas amuebladas o no amuebladas, siempre que constituyan la residencia principal del inquilino, debiendo estar ocupada la vivienda ocho meses al año, salvo casos especiales (obligaciones profesionales, motivos de salud, etc.). No se aplica a alquileres de temporada ni a alojamientos de empresa. El sistema aquí estudiado es el que se aplica específicamente a París y, en Seine-Saint-Denis, a las zonas de Est ensemble y Plaine comune. Por tanto, se ven afectados los siguientes municipios: Aubervilliers, Bagnolet, Bobigny, Bondy, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Pierrefitte-sur-Seine , Le Pré Saint Gervais, Romainville, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains y Villetaneuse. Estas normas regulan en particular el suplemento de alquiler y los alquileres de referencia reducidos y aumentados. El arrendador que no respete el control del alquiler podrá ser multado con una multa administrativa de 5.000 euros, como máximo 15.000 euros si es una persona jurídica.
La situación se está deteriorando especialmente en el caso de los alojamientos amueblados.
El año 2024 marca un retroceso en la correcta aplicación de los controles de alquileres, ya que en 2023 la tasa de publicidad ilegal era del 31%. En París, los resultados son mejores con un 29% de anuncios no conformes. Si combinamos los anuncios parisino y secuano-dionisiano, la tasa de incumplimiento se eleva al 37%. Esta tendencia pone fin a varios años de progreso continuo. Los alquileres amueblados son los más afectados, con una tasa de publicidad ilegal que se eleva al 61% en Seine-Saint-Denis y al 32% en París. De media, los alquileres mensuales superan los 149,83 euros en Seine-Saint-Denis. Se trata, por tanto, de un coste adicional de 1.797,96 euros al año que se reclama al inquilino de forma totalmente ilegal. En París, el coste adicional mensual asciende a 170,62 euros (2.047,44 euros al año). En el 93, algunos anuncios van mucho más allá de este coste adicional medio: la asociación ha elevado el alquiler de un estudio de 20 m² a 1.300 euros cuando no podía superar los 642,50 euros, es decir, una diferencia de 657,50 euros al mes, 7.890 euros al año! Para justificar su exceso, los propietarios aducen el argumento de sus características excepcionales. Pero lo aplican a elementos que probablemente no existen, como la presencia de ascensor en el edificio, un sótano y el buen estado general del alojamiento.
La explosión del alojamiento amueblado: ¿un efecto olímpico?
Para explicar este deterioro, la asociación lo considera un efecto de los Juegos Olímpicos (OG). “Algunos propietarios sin escrúpulos no dudaron en enviar avisos a sus inquilinos para liberar sus viviendas con la esperanza de alquilarlas a turistas a precios más o menos elevados”. Sin mencionarun año terribleesta disminución no es menos significativa, especialmente en una zona urbana que tiene una población económicamente frágil. Los alquileres amueblados, que antes eran una minoría, ahora están casi a la par de los alquileres sin muebles. Por el momento, CLCV reconoce que no puede concluir si esta transformación real del mercado será sostenible. La asociación lamenta esta situación que limita considerablemente las opciones de los hogares que buscan alquiler desnudo. Señala también que las casas grandes (de 3 o 4 habitaciones) no son inmunes a este fenómeno, mientras que hasta ahora los alquileres amueblados se reservaban tradicionalmente a estudios y casas de dos habitaciones. Sin embargo, la tasa de cumplimiento de los alquileres amueblados en Seine-Saint-Denis es la peor jamás observada desde que se realizó este estudio. “Si la tasa de cumplimiento para los alquileres básicos está bien con un 65%, literalmente se desploma para los alquileres amueblados con una puntuación del 39%”.
Uso abusivo del contrato de arrendamiento de movilidad y del contrato de arrendamiento civil
La elusión de la ley no se limita a complementos de alquiler injustificados. También implica el uso cada vez mayor de arrendamientos de movilidad. Creada por la ley n° 2018-1021 de 23 de noviembre de 2018 relativa a la evolución de la vivienda, el desarrollo y la tecnología digital, conocida como Vivacidadel arrendamiento de movilidad es un contrato de alquiler a corto plazo, de entre 1 y 10 meses, de una vivienda amueblada que ofrece más flexibilidad al arrendador y facilita el acceso al alojamiento, en particular, a estudiantes o personas en movilidad profesional. En la práctica, estos contratos se suelen utilizar para eludir los controles de alquiler, basándose en el principio erróneo de que se trata de un alquiler estacional. Ídem para el uso de arrendamientos “Código Civil” o arrendamientos de derecho común, que no estén destinados a la residencia principal. Previstos por los artículos 1713 a 1778 del Código Civil, estos arrendamientos se caracterizan por una gran flexibilidad ya que las partes son libres de negociar todos los aspectos del alquiler, como la duración, el plazo de preaviso, el importe del alquiler o la fianza. . Se pueden elegir cuando no se aplica ninguna normativa específica, como arrendamiento residencial, arrendamiento comercial o profesional.
Las propuestas del CLCV
A partir de estas conclusiones, el CLCV propone tres medidas contundentes: la perpetuación del control de los alquileres. La asociación también pide que se prohíba el suplemento de alquiler para alojamientos con una superficie inferior o igual a 14 m² y en el marco de un contrato de arrendamiento de movilidad. Finalmente, recomienda la creación de un modelo estándar de anuncio clasificado con el establecimiento de sanciones en caso de incumplimiento y la obligación de especificar los motivos que justifican la aplicación de un alquiler adicional.
