El número de construcciones de casas individuales se ha desplomado en Saboya. En 2023, sólo se iniciaron las obras de construcción en 1.300 casas, una cifra que ha disminuido un 23% en un año.
“Todo está afectando a la industria de la construcción de viviendas a la vez” observa Nicolas Bonnet, director general del grupo Artis, constructor de casas individuales y presidente del Polo de la Vivienda de la Federación Francesa de la Construcción (FFB) de Saboya.
1.500 permisos de construcción…
Cita, desordenadamente, una sucesión de heridas: “El aumento del coste de los materiales, los permisos de construcción muchas veces rechazados, los planes urbanísticos locales (PLU) restrictivos… Sin olvidar el aumento de los tipos de crédito que ha reducido considerablemente las capacidades financieras de los compradores. »
Esta es la razón por la que hoy muchos hogares están renunciando a su sueño de tener una casa: “¡Ya no son muchos los que pueden permitirse una casa nueva! “, confirma Jean-Luc Lachard, presidente regional del Pôle Habitat de la FFB.
Y el año 2024 tampoco pinta muy bien. Porque en Saboya apenas se han concedido 1.500 permisos de construcción en los últimos 12 meses. Se trata de una caída del 30% respecto al año anterior.
Lo que significa que el récord de construcción de 2024 debería ser incluso peor que el de 2023.
Encontrar terreno: la molestia !
Uno de los primeros obstáculos para construir casas en Saboya es el terreno. “Cada vez hay menos solares disponibles y, cuando analizamos las transacciones, la superficie media de suelo vendida sigue disminuyendo”. evoca a la Maestra Marie-Ange Bartoli-Crepin de la Cámara Interdepartamental de Notarios de Saboya y Alta Saboya.
Sólo se firmaron 680 ventas en el departamento en 2023, frente a 1.060 en 2022. “Entre el inicio de la búsqueda del terreno y la firma de la venta, muchas veces puede pasar un año entero”, advierte. Vivir en una casa individual está profundamente arraigado en nuestra cultura francesa”
Anclado, ciertamente, pero cada vez menos posible. Incluso cuando los compradores tienen la suerte de encontrar terrenos, el camino aún es largo.
“Muchos municipios bloquean los permisos de construcción o tardan muchos meses en concederlos, lo que desanima a algunos compradores”. lamenta Fabrice Moretti, director de Eden Home, constructora de casas individuales presente en Pays de Savoie.
Aunque la ley exige que los servicios de planificación urbana examinen los permisos de construcción en un plazo de dos meses, obtener la preciada llave suele llevar más tiempo.
“Nos piden constantemente documentos adicionales. ¡Para algunas casas, obtener el permiso puede llevar hasta siete meses! »protesta.
Una casa, ¿a qué precio en Saboya? ?
Esta caída de los permisos crea un clima muy incierto para los compradores, porque la construcción de una casa está sujeta a numerosos peligros.
“Siempre incluimos varias condiciones suspensivas en el contrato de compraventa de terrenos: financiación, por supuesto, pero también la obtención del permiso de construcción. Incluso si su proyecto está listo arquitectónicamente, no puede llegar a buen término hasta que se finalice la venta del terreno”explica M.miBartoli-Crépin.
Mucho más caro que en otros lugares
El otro parámetro importante sigue siendo el precio de una vivienda unifamiliar en Saboya. Si en Francia el coste medio de construcción alcanza los 192.000 euros, en el País de Saboya se necesita un presupuesto de unos 280.000 euros.
Y todavía tenemos que poner esta casa en tierra. Sin embargo, el valor medio de las parcelas alcanza, por ejemplo, los 150.000 euros en Chambéry e incluso los 223.000 euros en Aix-les-Bains.
Por tanto, es difícil prever un presupuesto global inferior a 400.000 euros en estos sectores.
Redujimos la casa
“Los presupuestos más ajustados no tienen muchas opciones: comprar un terreno más pequeño, construir una casa más pequeña o mudarse, o incluso las tres cosas al mismo tiempo”, observa Nicolas Bonnet.
Casi el 70% del suelo vendido en 2023 tiene menos de 900 m² (la mitad de esta proporción es incluso menos de 600 m²).
Dado que la casa típica de Saboya ya no es la más grande (una media de entre 105 y 110 m², según él), muchos compradores se dirigen a zonas más rurales, donde el terreno es más barato.
Ajuste de estándares
Como en los valles de Maurienne y Tarentaise o en Bauges, donde se pueden encontrar terrenos de entre 500 y 800 m² por entre 100.000 y 120.000 euros.
Esta compresión de costos también está limitada por el endurecimiento de las normas de construcción. De hecho, las casas nuevas deben cumplir con las ambiciones de la normativa medioambiental RE2020, que entró en vigor a principios de 2022: excelente aislamiento, uso de materiales bajos en carbono, sistema de calefacción eficiente, etc. “Ambiciones totalmente loables pero que inflan el precio de venta final de una casa nueva”, explica Jean-Luc Lachard.
¿Quién todavía puede comprar? ?
Para la mayoría de los constructores, la masa está dicha: la casa individual se convierte en un sueño elitista que sólo unos pocos hogares podrán realizar.
“Construir una casa ya no permite el acceso a la propiedad, como ocurre desde hace mucho tiempo” confirma Nicolás Bonnet. “Está reservado a las categorías socioprofesionales más altas. El mercado se vuelve a centrar en clientes de al menos 40 años, con grandes patrimonios o que trabajan en Suiza. »
Esto es lo que explica por qué los proyectos que surgen desde cero se vuelven de categoría superior. Para el fabricante, “Comprar una casa nueva ahora mismo es sin duda una muy buena inversión. El pabellón individual se volverá matemáticamente más raro y su valor de reventa se disparará. »
La casa sigue siendo un sueño.
Aunque elitista, la casa sigue siendo el sueño de ocho de cada diez franceses, para quienes es “el hábitat ideal” *. El movimiento ya está en marcha: el presupuesto medio para adquirir una casa antigua en el departamento ha pasado de 246.000 euros a 309.000 euros entre 2020 y 2024.
En el mismo período, este presupuesto se disparó de 342.000 euros a 400.000 euros para una casa en los alrededores de Chambéry. Y de 380.000 a 465.000 euros en Aix-les-Bains.
* Encuesta realizada en 2022 por la Federación Francesa de Constructores de Viviendas Individuales (FFC) y el Instituto Ifop
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