El control de los alquileres en París, un tema que divide a la vez que fascina, acaba de experimentar un nuevo giro. El 18 de noviembre de 2024, el Consejo de Estado anuló una sentencia del tribunal administrativo de apelación de París que había validado, en octubre de 2023, el decreto prefectural del 28 de mayo de 2019 que fijaba los alquileres de referencia en la capital. Una mirada retrospectiva a un caso emblemático que plantea preguntas cruciales para los actores de la vivienda.
Una batalla legal por el control de los alquileres
El caso comenzó en mayo de 2019, cuando el prefecto de la región de Île-de-France, en aplicación de la ley ÉLAN del 23 de noviembre de 2018, instauró un sistema experimental de control de alquileres en todo el territorio parisino. Este decreto fija alquileres de referencia incrementados, reducidos y medianos en función de las características de la vivienda (tamaño, ubicación, año de construcción, etc.). Sin embargo, varias asociaciones profesionales, entre ellas la Federación Nacional de Bienes Raíces (FNAIM) y la Unión Nacional de la Propiedad Inmobiliaria (UNPI), impugnaron estas medidas ante los tribunales administrativos.
En julio de 2022, el tribunal administrativo de París falló a su favor y anuló el decreto al considerar que determinados criterios para aplicar la medida no estaban suficientemente fundamentados. Pero hubo un giro: en octubre de 2023, el tribunal administrativo de apelación de París anuló esta sentencia, restableciendo así el decreto de prefectura. Esta decisión no satisface a los demandantes, que recurren entonces al Consejo de Estado, el máximo tribunal administrativo francés.
Un error jurídico en el centro de la cancelación
El Consejo de Estado finalmente falló a favor de la FNAIM y de los demás demandantes, señalando un error de derecho en la sentencia del tribunal administrativo de apelación. Según la sentencia, el tribunal no evaluó correctamente un elemento esencial: la homogeneidad de los sectores geográficos tenidos en cuenta para establecer las rentas de referencia.
El artículo 140 de la ley ÉLAN exige que las zonas demarcadas para la supervisión sean homogéneas en términos de alquileres registrados. Sin embargo, el tribunal se basó únicamente en las diferencias entre los alquileres medios calculados por el decreto, sin analizar si los alquileres cobrados en los sectores eran realmente homogéneos. Este análisis, considerado insuficiente, llevó a la anulación del fallo de 2023.
Las consecuencias financieras y políticas
Además de la anulación, el Consejo de Estado condenó al Estado y a la Ciudad de París a pagar 375 euros a cada una de las asociaciones demandantes, en concepto de costas procesales. Si las cantidades parecen simbólicas, la cuestión es mucho mayor: esta decisión podría debilitar la aplicación del sistema de control de alquileres, ampliamente apoyado por las autoridades públicas pero criticado por los profesionales inmobiliarios.
Este caso también reabre el debate sobre la efectividad y pertinencia de esta medida. Los partidarios del marco dicen que es una herramienta esencial para combatir los crecientes precios de la vivienda en las grandes ciudades. Por el contrario, sus detractores denuncian una rigidez que frenaría la inversión en alquiler y reduciría la oferta disponible.
¿Y ahora?
El caso ha sido remitido ahora al Tribunal Administrativo de Apelación de París, que deberá reexaminarlo a la luz de las observaciones del Consejo de Estado. Mientras tanto, el control de los alquileres sigue siendo una cuestión delicada, que oscila entre imperativos sociales y limitaciones económicas.
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