Bien’ici desvela su último análisis exclusivo de las tendencias del mercado inmobiliario en las principales ciudades francesas en 2024. Mientras que la mayoría de las grandes metrópolis registran un descenso significativo, dos ciudades emblemáticas, París y Niza, resisten esta tendencia con un ligero aumento. Más allá de las cifras, esta situación plantea interrogantes sobre los factores que influyen en estas variaciones de los precios inmobiliarios y sus consecuencias para los potenciales compradores. Atractivo económico, políticas de vivienda, cambios en los estilos de vida: tantas claves de lectura imprescindibles para descifrar la complejidad del mercado inmobiliario urbano.
Resumen :
Tendencias de los precios inmobiliarios medios para la compra de una T3
Caídas significativas en los precios inmobiliarios en la mayoría de las principales ciudades
Según las últimas cifras publicadas por Bien’ici,El precio medio de compra de un apartamento de 3 habitaciones ha disminuido. Esta tendencia afecta a casi todas las grandes ciudades francesas. Además, los datos de octubre de 2024 muestran una disminución respecto al año anterior.
Las mayores caídas afectan a Montpellier, donde los precios de las propiedades cayeron 29.300 euros.. Luego, Burdeos y Toulouse presentan reducciones similares, con 21.000 euros cada una. Le siguen Lyon y Nantes con descensos de 18.000 euros, al igual que Rennes, que registra un descenso comparable. Además, Lille (-8.000 €), Marsella (-9.500 €) y Estrasburgo (-12.000 €) también presentan descensos importantes.
París y Niza: dos excepciones notables
En este contexto de caída generalizada, dos ciudades destacan por mostrar un aumento en los precios medios inmobiliarios para una T3. París registra un aumento de 5.000€, mientras que Niza registra un aumento de 7.200€. Estos resultados demuestran la resiliencia de estos mercados inmobiliarios de alto nivel, impulsados por una demanda fuerte y continua y un mayor atractivo.
París y Niza confirman así su condición de bastiones del sector inmobiliario francés. Estas dos ciudades son capaces de soportar los altibajos económicos gracias a su influencia internacional y a su capacidad para atraer a una clientela premium en busca de propiedades excepcionales.
Impacto en el coste del crédito inmobiliario
Reducciones más marcadas en los pagos mensuales a lo largo de 25 años
La reducción de los precios inmobiliarios en la mayoría de las grandes ciudades se traduce lógicamente en una reducción del coste del crédito para los compradores. Según los cálculos de Bien’ici, para un préstamo a 25 años, los pagos mensuales disminuyen en:
- 141€ en Lyon,
- 136 € en Burdeos,
- 108 euros en Montpellier respecto a 2023.
A lo largo de 20 años, las caídas son ligeramente menos pronunciadas. Sin embargo, siguen siendo importantes. En Lyon, la reducción alcanza los 135 euros, mientras que en Toulouse asciende a 90 euros.
La ampliación de la duración del préstamo jugó un papel crucial. De hecho, esta extensión, posible gracias a tasas de interés históricamente bajas, ha compensado parcialmente el aumento de los precios inmobiliarios. Esto hizo posible mantener la solvencia de los prestatariosparticularmente en las grandes ciudades donde los precios por metro cuadrado siguen estando entre los más altos.
Paradoja: Niza y París, las mayores caídas del coste del crédito
Sorprendentemente, si bien Niza y París son las únicas ciudades grandes que ven aumentar sus precios medios, registran las mayores caídas en el costo del crédito inmobiliario. Para una compra a crédito a más de 25 años, las cuotas mensuales bajan 284 euros en París y 172 euros en Niza. A lo largo de 20 años, las reducciones alcanzan 272 € y 164 € respectivamente.
Estas cifras resultan de un efecto combinado. Por un lado, observamos un ligero aumento de los precios. Por otra parte, la caída de los tipos de interés favoreció especialmente a los prestatarios. Esta dinámica es aún más marcada en las ciudades donde los montos invertidos son mayores.
De hecho, en París y Niza, la conjunción de un aumento medido de los precios y una caída significativa de las tasas de interés crea un efecto de apalancamiento positivo para los compradores. A pesar de los altos precios, se benefician de una reducción significativa del coste del crédito. Esto refuerza el atractivo de estos mercados para inversores y compradores de alto nivel.
Evolución contrastada de precios de venta y alquileres
Caída de los precios medios de venta en la mayoría de ciudades
En los últimos doce meses, los precios medios de los apartamentos de tres habitaciones en venta han caído en la mayoría de las grandes ciudades, según datos de Bien’ici.
Montpellier muestra el descenso más marcado, con un descenso del 10,7%. Le siguen de cerca Toulouse (-8,9%) y Nantes (-6,9%). Luego, Burdeos registró una caída del 6,3%, por delante de Rennes (-5,9%), Lyon (-5,3%), Estrasburgo (-4,7%) y Marsella (-4%).
Además, Lille experimentó un descenso más moderado, limitado al 3,2%. Por el contrario, Niza (+1,9%) y París (+0,8%) destacan por ver aumentar sus precios medios.
Aumento de los alquileres publicados, Burdeos, Niza y Lyon a la cabeza
Mientras los precios de venta bajan, los alquileres publicados para una T3 siguen aumentando en todas las grandes ciudades.
Burdeos registra el mayor incremento, con un incremento del 17,5%. Le siguen también con notables avances Niza (+12%) y Lyon (+10,5%).
Por su parte, París (+8%), Marsella (+8,3%) y Toulouse (+6,2%) registraron aumentos significativos. En cambio, los aumentos son más limitados en Lille (+4%), Montpellier (+3,4%), Rennes (+2,4%), Nantes (+1,7%) y Estrasburgo (+1,1%).
Esta evolución divergente de los precios de venta y de los alquileres refleja la persistente tensión en el mercado del alquiler. Se caracteriza por una demanda consistentemente sostenida frente a una oferta insuficiente. Este desequilibrio estructural entre oferta y demanda de vivienda en alquiler persiste en las grandes ciudades. Esto contribuye a mantener una tensión significativa en el mercado. Así, en las zonas tensas, los alquileres siguen bajo presión. Además, esta tendencia continúa a pesar de la desaceleración observada en los precios de venta.
Factores explicativos y perspectivas.
Peso del atractivo y dinamismo económico local
Las tendencias observadas en el mercado inmobiliario de las grandes ciudades están estrechamente ligadas a su atractivo y dinamismo económico. Como señala un reciente estudio del INSEE, “los territorios más atractivos, por sus oportunidades de empleo, su calidad de vida o su influencia, son más resistentes a las fluctuaciones del mercado inmobiliario”.
Esto es particularmente cierto en el caso de París y Niza, que se benefician de una demanda constante, impulsada por su condición de destinos preferidos para los inversores y residentes ricos franceses e internacionales.
Influencia de las políticas de vivienda y urbanismo
Las políticas locales de vivienda y urbanismo también juegan un papel determinante en la evolución de los precios inmobiliarios. De hecho, las ciudades que llevan a cabo acciones proactivas a favor de la construcción de viviendas asequibles y la diversidad social logran regular mejor su mercado inmobiliario. Es el caso de Rennes y Nantes, a menudo citados como ejemplo por sus iniciativas en materia de vivienda accesible y control del suelo.
Desafíos de la propiedad de vivienda para los hogares
En un contexto de altos precios inmobiliarios y aumento de los alquileres, ser propietario de una vivienda sigue siendo un gran desafío para muchos hogares en las grandes ciudades.
Según una reciente encuesta del Observatorio de la Vivienda, “casi el 60% de los inquilinos aspiran a convertirse en propietarios, pero sólo el 30% cree que podrán hacer realidad este proyecto a medio plazo”.
La caída de los precios de venta y del coste del crédito observada en la mayoría de las grandes ciudades podría favorecer esta vía residencial. Sin embargo, siempre que sigan los niveles de ingresos y la oferta de bienes asequibles sea suficiente.
Como resume Loïc CANTIN, presidente de la Federación Nacional de la Propiedad Inmobiliaria (FNAIM), “el mercado inmobiliario en las grandes ciudades se encuentra en un punto de inflexión. Las tendencias observadas en 2024, entre desaceleración de los precios de venta y presión de los alquileres, revelan las contradicciones de un modelo de desarrollo urbano que lucha por conciliar atractivo, diversidad social y acceso a la vivienda para todos. Es urgente repensar nuestras políticas de vivienda para construir ciudades más inclusivas y resilientes”.
Related News :