El pasado mes de junio, el Ministerio de Medio Ambiente estimó que tres veces más quebequenses vivirían en zonas con riesgo de inundación, según la nueva forma de mapear las zonas inundables.
Aproximadamente 22.000 unidades de vivienda en Quebec se encuentran actualmente en una zona de inundación cartografiada. Con los nuevos mapas, en esa zona se encontrarían 77.000 viviendas, o alrededor del 2% de la población, estimó entonces el Ministerio de Medio Ambiente.
Pero el viernes por la mañana, funcionarios del ministerio explicaron que estas cifras probablemente se revisarán a la baja.
“El análisis de impacto regulatorio que vamos a presentar con el proyecto de reglamento” debería “demostrar que es mucho menos de 77.000”, indicó el viceministro Jean Bissonnette, explicando que las diferentes comunidades urbanas de la provincia probablemente sobrestimaron el impacto de los nuevos mapas cuando se comunicó con el ministerio la primavera pasada.
Durante una sesión informativa técnica para los medios de comunicación el viernes por la mañana, los funcionarios del ministerio no comentaron sobre la cantidad de propiedades que estarán en zonas de inundación una vez que se completen los mapas.
Vea también: Nuevas zonas inundables: ¿un impacto en el mercado inmobiliario?
Valores de propiedad y seguros.
Desde el lanzamiento, hace seis meses, de una consulta pública sobre la nueva forma de mapear las zonas inundables, varios funcionarios electos han expresado su preocupación por el impacto de estos cambios en los valores de las propiedades.
“Nos despertamos una mañana así, con los valores de nuestras casas bajando, la incertidumbre hipotecaria, la incertidumbre de los seguros”, explicó por ejemplo la alcaldesa de Pointe-Calumet, Sonia Fontaine, a The Canadian Press tras haber consultado los mapas preliminares el pasado mes de junio.
Más recientemente, la Asociación Profesional de Corredores Inmobiliarios de Quebec (APCIQ) publicó un comunicado de prensa en el que también informaba de su temor al impacto de futuras regulaciones.
“Los propietarios de viviendas en áreas recientemente identificadas como propensas a inundaciones podrían enfrentar grandes desafíos a la hora de vender su propiedad. La percepción del riesgo de inundación, aunque su recurrencia sea baja, puede ser suficiente para desanimar a los compradores potenciales”, se lee en el comunicado de prensa de la APCIQ.
En una conferencia de prensa el viernes, el funcionario del Ministerio de Medio Ambiente, Jean Bissonnette, intentó minimizar estos temores.
“Una revisión de la literatura científica permite ver que efectivamente hay una depreciación” del valor de las casas en zonas inundables, pero, añadió, ésta “no perdura en el tiempo”.
El viceministro se refirió en particular a un análisis publicado en 2022 por el grupo de investigadores Ouranos.
Podemos leer que las propiedades ubicadas en zonas con riesgo de inundación “sufren una depreciación temporal de su valor de mercado que varía del 4% al 8,2%” y que además permanecen “entre dos y tres semanas más en el mercado antes de ser vendidas”.
Respecto a las preocupaciones relacionadas con los seguros de propiedad, la viceministra adjunta señaló que las pólizas de seguro de hogar no incluyen automáticamente la protección contra inundaciones y por eso el Ministerio de Seguridad Pública ofrece indemnizaciones durante las inundaciones.
Sin embargo, el riesgo de inundación puede ser cubierto por una aseguradora que ofrece una protección adicional, llamada endoso, explicó Bissonnette.
“En Quebec, según la Oficina de Seguros de Canadá, el 90% de los propietarios tienen acceso a un endoso, pero apenas el 60% lo han solicitado”, enfatizó.
Agregó que “las aseguradoras tienen sus propios mapas de zonas inundables y toman decisiones en base a sus herramientas” y “no es un mapa de zonas inundables” hecho por el gobierno “lo que va a asegurar que la gente ya no pueda contratar un seguro”. .”
Cuatro colores para cuatro tipos de riesgos
Actualmente, el mapeo de zonas inundables presenta calificaciones de recurrencia de “0-20 años” y “20-100 años”, mientras que la nueva generación de mapas ofrece una clasificación con cuatro categorías de riesgo: bajo, moderado, alto y muy alto.
Cada riesgo está asociado a un color.
Por ejemplo, “muy alto” corresponde a un riesgo de más del 70% de sufrir inundaciones al menos una vez en un período de 25 años y a una intensidad del agua de más de 60 centímetros durante una inundación.
Cada nivel de riesgo corresponde a nuevas regulaciones relativas a la construcción y renovación de residencias ubicadas en estas zonas.
Por ejemplo, a un propietario de una vivienda en una zona de muy alto riesgo no se le permitiría construir una nueva residencia o reconstruir una casa que haya sido destruida.
Ver también: Nuevas zonas inundables: Sainte-Marthe-sur-le-Lac y Pointe-Calumet enojadas
Nuevo marco para OPI
El Ministerio de Medio Ambiente está dispuesto a revisar algunos aspectos bastante impopulares de la nueva normativa, en particular la parte que se refiere a las obras de protección contra inundaciones (OPI), como diques o muros contra inundaciones.
Según el plan inicial del gobierno, los barrios situados detrás de los OPI se encontrarían automáticamente en zonas de riesgo “alto” o “muy alto”.
En su versión actual, la nueva normativa indica que sólo después de que un municipio haya realizado un estudio de caracterización de la estructura de protección se podrá reducir el nivel de riesgo.
Esta parte del reglamento fue criticada por varios oradores durante las consultas públicas.
Según la Comunidad Metropolitana de Montreal (CMM), realizar un estudio de caracterización OPI puede llevar varios meses y resultar costoso y el simple hecho de saber que una propiedad está ubicada en una zona de alto riesgo puede causar incertidumbre y ansiedad a los ciudadanos además de tener un impacto negativo en el valor de las propiedades.
Por lo tanto, el CMM solicitó al ministerio crear una categoría de riesgo específica para el sector detrás de los OPI, con un código de color diferente, para evitar que los barrios se encuentren injustamente en zonas de alto riesgo.
“Es una recomendación que nos ha parecido interesante y que estamos en proceso de evaluación”, explicó Jean Bissonnette, precisando que “los alcaldes nos informaron de esta cuestión”.
Actualmente, existen una treintena de estructuras de protección contra inundaciones (OPI) en Quebec.
Próximos pasos
Las consultas públicas sobre las regulaciones finalizaron hace unas semanas y se espera que el marco regulatorio se adopte en la primavera de 2025.
Los funcionarios indicaron que habría un período de aproximadamente seis meses entre la adopción y la entrada en vigor del marco, lo que conduciría por lo tanto al otoño de 2025.
Hasta entonces, los municipios deberán crear nuevos mapas de zonas inundables siguiendo la metodología del Ministerio de Medio Ambiente y tenerlos aprobados por la provincia.
La Comunidad Metropolitana de Montreal (CMM) ya ha puesto en línea mapas, aunque son versiones preliminares.
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