“Parece que lo peor ya ha quedado atrás”: El paulatino despertar del mercado inmobiliario

¡Y tres! Al bajar los tipos oficiales del Banco Central Europeo (BCE) en un cuarto de punto el 17 de octubre, por tercera vez después de junio y septiembre, Christine Lagarde quiso enviar una fuerte señal a la economía europea. Una decisión que se produce tras el descenso de la inflación, que por primera vez en más de tres años ha caído por debajo del objetivo del 2% fijado por el BCE, hasta el 1,7% según Eurostat, y el riesgo de una desaceleración del crecimiento. Y que llegó más rápido de lo esperado, porque estaba previsto para diciembre. Para el mercado inmobiliario francés, se trata de una buena noticia que confirma la tendencia a la baja de los tipos de crédito. “Estimamos que las tasas de interés podrían acercarse al 3% en promedio en los próximos meses”. estima Maël Bernier, director de comunicación y portavoz del corredor Meilleurtaux.

Suficiente para impulsar los proyectos de adquisiciones bloqueados hasta ahora y ayudar a frenar la paralización del mercado. De hecho, el aumento de los tipos, del 1,03% en octubre de 2021 al 4,21% en noviembre de 2023, excluyendo en promedio los seguros y todas las duraciones de los préstamos combinados, según el Observatorio de Crédito para la Vivienda/CSA, había provocado una caída del volumen de transacciones del 1,2 millones en propiedades antiguas en 2021 a 875.000 en 2023 según la Federación Nacional de Bienes Raíces (Fnaim). “En 2024, se espera que el mercado registre alrededor de 760.000 ventas”estima Loïc Cantin, presidente de esta organización. Al mismo tiempo, los bancos dejaron de prestar: “La contracción fue muy violenta, con una caída del 56% en la producción crediticia respecto al pico de 2022”confirma Pierre Chapon, cofundador del corredor Pretto.

Pero desde principios de año, los tipos cobrados han ido disminuyendo progresivamente, hasta situarse en septiembre en una media del 3,54%. “Sobre todo, hoy en día los bancos están muy dispuestos a conceder créditos e incluso préstamos puente”. apoya a Brice Cardi, director ejecutivo de L’Adresse. Suficiente para restaurar el poder adquisitivo de bienes raíces a los prestatarios: “Parece que lo peor ya ha quedado atrás, tanto en términos de actividad como de precios”. indica Thomas Lefebvre, vicepresidente científico de SeLoger-MeilleursAgents.

A esto se suma la caída de los precios de la vivienda, que comenzó a principios de 2022, y el aumento de los ingresos de los hogares, a raíz de la inflación. “En un año, entre caídas de tipos y precios, el poder adquisitivo inmobiliario ha aumentado en todas las ciudades, pero en distintos grados: de 2 a 12 m² en valor absoluto, pero del 7 al 28% en valor relativo. calcula Julie Bachet, directora general de Vousfinancer. En cinco ciudades, Le Mans, Villeurbanne, Grenoble, Lyon y Nantes, aumentó más del 20%, porque sus precios cayeron al mismo tiempo entre un 6 y un 12%. » Este análisis refleja claramente las disparidades geográficas notadas por nuestros periodistas. en todas partes de Francia.

Después de varios meses de aumento de las tasas de crédito, el control se está aflojando gradualmente. Pero los precios siguen cayendo y la construcción de nuevas viviendas se ha derrumbado debido a la falta de préstamos concedidos a compradores e inversores por primera vez. Crédito: Desafíos

Pero en este inicio de recuperación entran en juego otros factores. Por un lado, hay que tener en cuenta la propia vivienda, su tipología y su calidad. “En cada crisis volvemos a lo básico, recuerda Laurent Demeure, director ejecutivo de Coldwell Banker Francia y Mónaco. Los compradores tienen la opción y comparar. Por tanto, están muy atentos a la calidad de la propiedad y castigan el más mínimo defecto. » Hoy en día, uno de los principales puntos penalizadores es la etiqueta energética del inmueble, obtenida al final del diagnóstico de eficiencia energética (DPE), y que condiciona el alquiler a los inversores (prohibición para inmuebles con calificación G de 1^es Enero de 2025, para F el día 1.^es Enero de 2028 y para E el día 1.^es enero de 2034). En este caso, los precios se negocian entre un 10 y un 15%, o incluso más dependiendo de la cantidad de trabajo a planificar.

“Puede haber buenas oportunidades entre los filtros térmicos para quienes estén dispuestos a emprender un trabajo”. apoya Eric Allouche, director ejecutivo de la red Era. Pero ten cuidado: “Estas adquisiciones además son más difíciles de financiar y requieren que se presenten presupuestos para el futuro proyecto”advierte Alexis Godard, presidente de Exell Crédit.

En el extremo opuesto del espectro, a pesar de una cierta desaceleración de las transacciones, las mansiones privadas y otros pied-à-terres parisinos, o incluso espléndidas villas, desde las costas bretonas hasta la Riviera, siguen asustando a los compradores extranjeros: “Con su imagen reforzada por el éxito de los Juegos Olímpicos, y a pesar de la inestabilidad fiscal, Francia sigue atrayendo clientes ricos, que buscan principalmente propiedades llave en mano, completamente renovadas y decoradas, listas para vivir inmediatamente, comentó Alexander Kraft, presidente de Sotheby’s International Realty France & Monaco. Aunque a la espera de los resultados electorales, los estadounidenses en particular continúan visitando e incluso haciendo ofertas. »

Por otro lado, hay que tener en cuenta el perfil de los compradores. La subida de tipos ha desbancado mecánicamente a los compradores primerizos, mientras que las normas del Alto Consejo de Estabilidad Financiera (HCSF), con la norma del techo del 35% de deuda máxima, han excluido a un buen número de inversores. “pasó del 50% al 25% de las reservas”, indica David Chouraqui, director general adjunto de Crédit agricole Immobilier. Esto es particularmente lo que contribuyó al colapso del mercado de viviendas nuevas, especialmente porque el sistema de exención de impuestos Pinel finaliza el 31 de diciembre y no será reemplazado. Según los últimos datos publicados por el Ministerio de Transición Ecológica, a finales de septiembre se concedieron 337.100 licencias de obra, un descenso de casi el 10% y “en el nivel más bajo desde al menos 2015”y sólo 264.000 se pusieron en marcha para la construcción, casi un 20% menos.

Mes tras mes, el sector se hunde más en la crisis: “Los promotores, al no poder comercializar sus viviendas, ya no lanzan nuevas operaciones y, peor aún, retiran programas que actualmente se comercializan, alarma Pascal Boulanger, presidente de la Federación de Promotores Inmobiliarios (FPI). En el segundo trimestre de 2024, casi una de cada cuatro viviendas fue retirada de la venta. » Este desplome tiene dos consecuencias: la caída de la producción de vivienda social, ya que la mitad de ellas son construidas por promotores, mientras “En el primer trimestre se destruyeron 25.000 puestos de trabajo”, lamenta Olivier Salleron, presidente de la Federación Francesa de la Construcción (FFB), que prevé la eliminación de 150.000 puestos de trabajo en el sector de aquí a 2025, e incluso 300.000 equivalentes a tiempo completo si se cuentan los puestos de trabajo inducidos.

También se queda atascado en el parque social.

Un nivel sin precedentes: el número de hogares en espera de una vivienda social alcanzó los 2,7 millones en 2024, un aumento de 100.000 solicitantes con respecto a 2023, según el informe de la Unión Social de la Vivienda (USH). En detalle, 1,8 millones de hogares buscan su primera vivienda y 870.000 quieren cambiar: “Esto está aumentando en todas partes y en todas las regiones, y muestra cómo la cuestión del acceso a viviendas asequibles sigue siendo muy importante”subraya Emmanuelle Cosse, presidenta de la USH. En octubre, durante su congreso anual, la USH desafió a la nueva ministra de Vivienda, Valérie Létard, recordando que la construcción social había alcanzado en 2023 su nivel más bajo desde 2005. “Las medidas de ahorro de costes adoptadas en 2017 (recorte del volumen de negocios de los propietarios sociales, aumento del IVA, reducción del APL y eliminación de la adhesión del APL) provocaron una desaceleración de la nueva producción”denunció.

Además, la nueva casa, popular entre los hogares jóvenes, no está obteniendo mejores resultados. A finales de julio, en un año, las ventas en el sector difuso (excluidas las promociones inmobiliarias) seguían descendiendo en más de un tercio en Francia, hasta 49.300 unidades. Es decir, un desplome del 60% respecto a una media anual calculada durante el período de referencia 2007-2023, de 126.000 ventas: “Al bajar del umbral de 50.000 casas, nunca pensamos que llegaríamos a ese punto”. lamenta Grégory Monod, presidente de la FFB Pôle Habitat.

Sin embargo, en las últimas semanas se ha encendido un rayo de esperanza. Tras la actitud de espera ligada a la disolución y al nombramiento del nuevo gobierno, es la centrista Valérie Létard, un gran conocedor del sector, que fue nombrado ministro titular de Vivienda y Renovación Urbana. Y en su discurso de política general, Michel Barnier anunció varias medidas a favor de la vivienda. Incluyendo la prórroga, actualmente en discusión en el proyecto de ley de finanzas para 2025, del préstamo a tipo cero para todos los compradores primerizos en todo el país en el nuevo sector, y su mantenimiento en zonas relajadas en el antiguo sector.

“Esta es una señal muy alentadora, que dará al mercado un respiro”espera Caroline Arnould, directora general de Cafpi. Al igual que las flexibilizaciones del diagnóstico energético, aún desconocidas, pero que podrían permitir el alquiler para relajarse también.

Fichero creado con MeilleursAgents para los precios inmobiliarios utilizados