Mientras la guerra en Israel continúa haciendo estragos en múltiples frentes, el mercado inmobiliario continúa desafiando las expectativas y los precios de las propiedades se acercan a niveles récord.
Esta paradoja no deja de plantear algunas preguntas, y en particular ésta: ¿cómo puede la demanda de vivienda mantenerse en un nivel alto en un país sumido en tal agitación?
De hecho, es una combinación de factores –entre ellos la prolongada escasez de viviendas, el fuerte crecimiento demográfico y la fuerte inversión extranjera– lo que mantiene alta la demanda, incluso cuando el conflicto tiene efectos negativos en las obras de construcción y la estabilidad económica.
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La actividad de este mercado no deja de plantear problemas importantes a los compradores primerizos, que se ven expulsados del centro de las ciudades.
Según el último índice Alrov relativo al acceso a la vivienda, para el segundo trimestre de 2024 los precios de la vivienda se han vuelto inasequibles, comparables a los del segundo trimestre de 2023.
Este índice, que mide la asequibilidad de la vivienda, en términos de pagos mensuales del préstamo y pago inicial requerido para la adquisición, pone de relieve las crecientes dificultades que enfrentan muchos israelíes que desean acceder a una propiedad.
Danny Ben-Shahar, coautor del informe y director del Instituto Alrov de Investigación Inmobiliaria de la Escuela de Administración Coller de la Universidad de Tel Aviv, dice que el fuerte aumento de los precios comenzó mucho antes de la guerra.
“Si miramos los últimos diez años, vemos que los precios comenzaron a aumentar alrededor de 2007, con una breve estabilización antes de 2020. Y en los últimos dos años, los precios han vuelto a aumentar bruscamente”, explica -él en Tiempos de Israel.
La guerra –que comenzó en octubre de 2023 cuando miles de terroristas de Hamás invadieron Israel para masacrar a 1.200 personas y tomar 251 rehenes, desde entonces secuestrados en la Franja de Gaza– podría sugerir que el mercado inmobiliario se ha desacelerado, pero la demanda no se debilita.
“Lo que me sorprende es que a pesar del conflicto, la demanda sigue siendo fuerte. La gente sigue invirtiendo en bienes raíces israelíes”, añade Ben-Shahar. Las cifras de la Oficina Central de Estadísticas de Israel (CBS) respaldan esta afirmación: los precios continúan aumentando entre un seis y un siete por ciento cada año.
Danny Ben-Shahar, director del Instituto Alrov de Investigación Inmobiliaria de la Escuela de Administración Coller de la Universidad de Tel Aviv. (Cortesía de Micha Loubaton)
Una compleja red de fuerzas económicas
Para comprender esta anomalía, los expertos citan un conjunto de factores macroeconómicos que tienen sus raíces mucho más allá de la guerra.
Nir Mualam, profesor de arquitectura y planificación urbana en Technion – Instituto de Tecnología de Israel en Haifa, recuerda que incluso antes del conflicto, los precios de la vivienda habían aumentado significativamente debido a problemas sistémicos en el mercado israelí.
“El principal problema es la escasez crónica de viviendas, que existía mucho antes de la guerra”, explica. “La planificación israelí simplemente no puede producir suficientes viviendas para satisfacer la demanda. »
Lo que alimenta aún más esta demanda es la creciente población de Israel, que tiene una de las tasas de crecimiento más altas del mundo desarrollado.
Según CBS, la población de Israel creció un 1,6% sólo en 2023.
“Con 2,6 millones de hogares en Israel, necesitamos entre 55.000 y 65.000 unidades de vivienda adicionales cada año sólo para mantener el ritmo del crecimiento demográfico”, dice Ben-Shahar.
La sala de maternidad del Hospital Bikur Holim de Jerusalén. Ilustración. (Crédito: Flash90)
Sin embargo, es imposible. Mualam menciona la tendencia a “comprar sobre plano” (los compradores adquieren una casa incluso antes de su construcción real), lo que proporciona a los promotores una inversión inicial pero no ofrece garantía en términos de plazos de entrega. Esta práctica ha tenido el efecto de acentuar el lado especulativo del mercado inmobiliario: los precios siguen aumentando, lo que refleja expectativas y construcción no entregable.
El impacto de la guerra en el sector de la construcción
La guerra exacerbó la escasez de viviendas, principalmente debido a las dificultades en el sector de la construcción. Los trabajadores palestinos, que constituyen una parte importante de la fuerza laboral de la construcción israelí, esencialmente han desaparecido del mercado desde octubre de 2023. Esta escasez de mano de obra ha cerrado una gran cantidad de proyectos que estaban en marcha.
Mualam señala que antes de la guerra, la pandemia de COVID-19 ya había reducido la capacidad de construir nuevas viviendas, ya que los trabajadores de Cisjordania y Gaza no podían acceder a las principales ciudades israelíes.
A medida que la guerra empeora, las empresas constructoras están experimentando retrasos debido a la movilización de sus propietarios o empleados bajo la reserva de las FDI, lo que afecta la capacidad de planificar y ejecutar nuevos proyectos.
Contactado para comentar sobre el asunto, el jefe del grupo HKR Construction en Kfar Saba respondió por SMS que se encontraba actualmente en la reserva en el norte y no estaba disponible para discutir el asunto sobre el impacto de la situación en su negocio.
Este es un ejemplo de las consecuencias del conflicto en el sector inmobiliario.
Aumento de las tasas de interés y demanda internacional
Otro factor que contribuye al alto costo de la vivienda en Israel es el reciente aumento de las tasas de interés. Ben-Shahar explica que la guerra provocó un aumento de la prima de riesgo de Israel y una caída significativa de su calificación crediticia. El Banco Central mantiene altas tasas de interés para combatir la inflación, pero los precios de las propiedades siguen aumentando.
Sin embargo, a diferencia de otros países, las expectativas de inflación en Israel siguen siendo obstinadamente altas.
“Se están llevando a cabo conversaciones sobre nuevos aumentos de las tasas de interés”, dice Ben-Shahar, sugiriendo que la situación podría empeorar aún más antes de mejorar.
La demanda interna de bienes raíces se ha desacelerado un poco debido a la guerra y las dificultades económicas que trajo, pero el interés extranjero en los bienes raíces israelíes ha aumentado significativamente.
El corredor inmobiliario Yuri Wolosov, de la agencia inmobiliaria Armon en Bat Yam, habla de una notable afluencia de compradores extranjeros, sobre todo de Estados Unidos y Francia.
El lujoso barrio de Mamila en Jerusalén, 27 de octubre de 2015. (Lior Mizrahi/Flash90)
“Recibo llamadas de clientes judíos ricos, en Nueva York o París, que quieren comprar propiedades en Israel, no para un uso inmediato, sino como protección contra el aumento del antisemitismo en su país”, analiza Wolosov.
De hecho, la Liga Antidifamación (ADL) ha registrado más de 10.000 actos antisemitas en Estados Unidos desde el 7 de octubre de 2023, o un 60% más que el año anterior. “La gente tiene miedo”, añade Wolosov. “Tienen la sensación de que se está gestando algo aún peor. »
A pesar de los temores, los clientes adinerados con los que trabaja no se avergüenzan de gastar. “Compran sin crédito bienes por valor de 4 o 5 millones de shéquels”, continúa. “Estos no son productos baratos. »
La crisis del comprador primerizo
Para quienes compran por primera vez, el mercado actual es un desafío casi insuperable. Ben-Shahar reconoce que la situación es terrible, especialmente para quienes quieren establecerse en zonas centrales de Israel.
“Una gran parte de los hogares israelíes ya no pueden permitirse una casa en ciudades centrales como Tel Aviv o Jerusalén, lo que les obliga a recurrir a zonas periféricas como Beersheba o Haifa”, explica.
Los altos precios de la vivienda, combinados con las crecientes tasas de interés, están obligando a muchos compradores primerizos a abandonar el mercado.
“Este aumento de precios y estos altos tipos de interés crean una situación que es sencillamente insostenible para quienes compran por primera vez”, resume Ben-Shahar.
Una mujer ultraortodoxa lee un libro junto a su cochecito en la playa (Tsafrir Abayov/Flash90)
Un cambio en las prioridades de los compradores de viviendas
La guerra también influye en las elecciones de los compradores.
Wolosov explica que entre aquellos que todavía pueden comprar, la demanda es fuerte en el segmento de productos nuevos con salas seguras integradas (mamad), lo que indica una mayor preocupación por la seguridad. Para algunos, modernizar propiedades antiguas para proporcionar habitaciones seguras y reforzadas se ha convertido en una prioridad, especialmente para aquellos que no pueden encontrar un realojamiento.
Eli Perlowitz, contratista independiente especializado en reformas en Jerusalén con su empresa Jerusalem Construction, confirma la creciente demanda para el desarrollo de habitaciones seguras.
“Cada vez recibo más solicitudes de clientes que quieren reforzar su habitación segura. Algunos incluso quieren instalar cobertizos en sus jardines”, añade Perlowitz.
“Ante la situación actual, tener un lugar seguro en casa se ha convertido en lo más importante. »
