Vida en condominio: las reglas de la discordia

En 2021, Yuani Fragata se convierte en el orgulloso propietario de un apartamento en condominio en un gran edificio de Montreal, a dos pasos del parque Lafontaine, que cuenta con más de 400 viviendas. “Me encantó la idea de venir a una comunidad donde viven casi 1.000 personas”, afirma.

Todo va bien hasta 2023. Entonces, junto con otros copropietarios, empieza a plantearse preguntas sobre la gobernanza y la validez de las normas.

Hablamos con una treintena de copropietarios, antiguos o actuales, de este edificio. La mayoría cree que su consejo de administración va demasiado lejos.

Cada vez somos menos libres para hacer lo que queramos en casa afirma Sophie Maheu. Hay mucha gente que está luchando con la administración y que no puede soportarlo más.por su parte, apoya a André Surprenant.

Las regulaciones con aranceles y sanciones hicieron que el ambiente fuera un poco estresante.añade Jacques Tremblay, que también es propietario de un apartamento.

Tarifas de ascensor que salen mal

Según varios copropietarios, será en 2023 cuando las tensiones aumentarán con la imposición de tarifas de entre 25 y 100 dólares por la entrega de artículos voluminosos mediante ascensores. Varios residentes consideran que la medida no es razonable.

Si no estamos bloqueando un ascensor durante 3 horas, ¿qué tiene que ver eso con la administración?pregunta Yuani Fragata.

La junta directiva rechazó nuestra solicitud de entrevista y cuestiona la relevancia del tema. Por correo electrónico nos cuenta que ha aplicado el principio de que el usuario paga debido al marcado aumento de las mudanzas y los envíos de paquetes, que cada vez ocupan más personal.

La fundadora de la Asociación de gestores de copropiedades de Quebec, Élise Beauchesne, se muestra sorprendida por la imposición de tarifas a las entregas.

Alguien a quien le van a entregar una bodega de vinos en su apartamento, que no requiere ascensor durante un largo período de tiempo. Entonces, normalmente, habrá esta distinción entre entrega y mudanza. Y la tarifa sólo se aplicará en el caso de mudanzas.explica quien también está al frente de Solution Condo, una empresa de gestión de copropiedad.

Honorarios adoptados únicamente por el consejo de administración

Lo que también molesta a varios copropietarios es que las tarifas del ascensor fueron adoptadas por la junta directiva del edificio sin haber sido sometidas a la votación de los copropietarios en la junta general.

La C. A. sostiene que ha obtenido opiniones legales diciendo que tiene derecho a actuar de esta manera, pero esa no es la opinión de los abogados expertos en copropiedad que consultamos.

En general son los copropietarios quienes deciden sobre la adopción de cargas, tasasexplica el abogado Yves Papineau. Su colega Marie-Cécile Bodéüs va en la misma dirección. Entonces, estos costos, la junta directiva no tiene la facultad de establecerlos por sí misma sin que haya pasado por la junta de copropietarios.especifica el abogado.

Según ella, estos honorarios no son exigibles si sólo han sido adoptados por el consejo de administración.

El Consejo de Administración afirma que sus miembros actúan de buena fe y fueron elegidos por mayoría. Añade que las críticas hacia él provienen de un pequeño grupo de copropietarios.

El uso de cámaras en copropiedad: ¿qué dice la ley?

Los copropietarios nos dicen que se sienten espiados por el uso de cámaras de vigilancia para hacer cumplir las normas, pero también las relativas a los ascensores.

Por su parte, la junta directiva dice respetar la ley y sostiene que las cámaras son útiles en caso de daños, vandalismo, pero también violación de las normas de construcción. En este punto concreto, ¿exagera el consejo de administración?

Las abuelos de los expertos divergente. El uso de cámaras en copropiedad, está para observar fechorías, para constatar daños, pero no está para ser observada continuamente en busca de faltas que se pudieron haber cometido.subraya Marie-Cécile Bodéüs.

Yo, Yves Papineau, por el contrario, creo que las cámaras se pueden utilizar más ampliamente para hacer cumplir las normas de copropiedad.

Prohibición de alquiler a largo plazo

No sólo son preocupantes algunas decisiones del consejo de administración. Algunas decisiones tomadas en la asamblea general también provocan protestas.

Para Kim Zakaïb, la gota que colmó el vaso fue una nueva normativa que prohíbe cualquier alquiler de condominios nuevos a largo plazo, por un año o más. Esta es realmente una situación inaceptable para mí.explica la propietaria-inquilina que esperaba poder alquilar su alojamiento en algún momento.

Élodie Martel, residente desde hace mucho tiempo, también está sorprendida por la normativa. Se supone que nuestro condominio es nuestro. Entonces lo considero una interferencia.argumenta.

Para nuestros expertos, la prohibición de todos los alquileres nuevos de larga duración es absolutamente ilegal. El poder de alquilar su unidad privada es de cualquier copropietario.según la abogada Marie-Cécile Bodéüs. Además, el reglamento crea dos categorías: permite a quienes ya alquilan seguir haciéndolo, pero prohíbe la práctica a otros.

Sin embargo, según nuestros dos expertos, la ley no le permite actuar de esta manera. Está estrictamente prohibido discriminar entre copropietarios.precisa Me Bodéüs. Los derechos adquiridos existen en materia municipal, pero no existen en materia de copropiedadsubraya Yves Papineau.

Añade que podemos prohibir los alquileres a corto plazo, como Airbnb, pero que no es posible limitar el número de apartamentos alquilados en un edificio. Atención: este tipo de alquiler ya estaba prohibido en el edificio, de forma totalmente legal.

Por su parte, la junta directiva explica que cerca de la mitad de los condominios están alquilados y que se deben tomar acciones para preservar elasegurabilidad del edificio. Para el abogado Yves Papineau, es cierto que un precio de alquiler así, que no es exclusivo de este edificio, no es una situación ideal.

El 52% o el 53% de las viviendas en condominio en Montreal y sus alrededores son alquiladas. Esa no era realmente la idea al principio. La idea inicial era tener propietarios-ocupantes. A las aseguradoras les gusta menos porque cambiamos la categoría del edificio.

A pesar de las críticas, las normas sobre alquileres se aprobaron en la asamblea general del verano pasado.

Acceso a un contrato importante

Los copropietarios también lamentan que el consejo de administración haya tardado en darles acceso a un contrato por valor de más de 1,3 millones de dólares concedido a una empresa para la instalación de un sistema de protección contra los daños causados ​​por el agua. Sin embargo, según nuestros expertos, la ley es clara a este respecto: un copropietario debe poder consultar los contratos de su comunidad de copropietarios.

El sindicato debe proporcionar acceso al registro de la construcción. Entonces, puede ser un acceso virtual a los contratos, puede ser un acceso en papel con cita previa en la oficina de gestión, pero los contratos forman parte del propio registro.afirma Élise Beauchesne, fundadora de la Asociación de gestores de copropiedad de Quebec.

Según la junta directiva, esta solicitud de documento es inusual ya que desde su fundación en 1990 ningún contrato firmado ha sido solicitado por un copropietario ni transmitido a un copropietario.

Dicho esto, el ayuntamiento nos escribe que finalmente ha dado acceso al contrato según lo solicitado por los copropietarios. para evitar alimentar aún más la campaña de desinformación que circula desde hace meses en el edificio.

Chicanas en copropiedad: no es un caso único

El ejemplo de este edificio no es único. Cada vez más personas viven en condominios, un tipo de vivienda que presenta desafíos.

Una copropiedad es como un gran pueblo, por eso está sujeta a conflictos porque son varias formas de ver la vida las que debemos reunir bajo un mismo techo.subraya la fundadora de la Asociación de gestores de copropiedad de Quebec, Élise Beauchesne.

Me Bodéüs va en la misma dirección. A esto se suma el hecho de que, según ella, los copropietarios y administradores a menudo no conocen bien la ley.

Sin embargo, según Me Papineau, tampoco se debe exagerar el alcance de los conflictos de copropiedad.

Vivo en un condominio y estoy muy feliz de vivir allí, pero tienes que elegir tu edificio. Debemos entender que no vamos a hacer lo que queramos, cuando queramos, como queramos. Entonces, ya sabes, la copropiedad puede ser una pesadilla, pero también puede ser extraordinaria.dice.

Posibles soluciones

Los copropietarios impugnan ahora ante los tribunales la legalidad de las normas de alquiler defendidas por la junta directiva del edificio.

Para resolver este tipo de disputas a bajo coste, Yves Papineau aboga desde hace años por el equivalente al tribunal de vivienda, pero por la copropiedad, como ya existe en Ontario. No hay ninguna razón por la que no debamos tener un tribunal especializado para esto. Los inquilinos y propietarios tienen más derechos e información que un copropietarioargumenta el abogado.

Cambios

Volvamos al edificio de condominios discutido en este informe.

Recientemente, su junta directiva ha realizado varios cambios. Entre otras cosas, se han suprimido las tarifas de los ascensores para las entregas y se han reducido las de las mudanzas.

Yuani Fragata está encantada: Acabamos de empezar a sacudir el árbol, ya están cayendo muchas manzanas. sigue siendo el divertido. Entonces, si hay otras copropiedades en Quebec que se preguntan, escuchen, simplemente comiencen a organizarse y a implementar medidas.

Los copropietarios que conocimos ofrecieron algunos consejos a sus pares: involúcrese, asista a reuniones y lea los documentos.

Ten cuidado porque con un 10 céntimos las cosas pueden salir mal.según la copropietaria Sophie Maheu.