Aquí viven dos familias numerosas. Nadia (nombre ficticio) nos recibe en su casa, con las ventanas bien abiertas, “Verano e invierno, el moho obliga”. Llegó aquí en 2019 tras firmar un precario acuerdo de ocupación con el CPAS de Molenbeek-Saint-Jean. Este alojamiento iba a ser un alojamiento de tránsito. Estamos casi en 2025.
Muy rápidamente el estado del edificio afectó a sus cuatro hijos. “Sufro de semiceguera y uno de mis hijos es autista. Estas eran nuestras únicas preocupaciones cuando llegamos aquí. Ahora, todos mis hijos tienen un asma que empeora crónicamente. Uno de ellos, cubierto de placas, está en quimioterapia y con oxígeno. “
Para ella, no hay duda, es el estado del edificio la causa de su desgracia. Por no hablar de su carácter inadecuado: dos habitaciones para cinco personas (entre ellas cuatro adolescentes) y una pequeña ducha, mientras que uno de los niños sufre de obesidad: “En verano lo lavo con un chorro de agua en el pequeño balcón.”
¿Cómo se explica que un edificio reformado hace sólo 20 años se encuentre en un estado tan lamentable? De hecho, ha cambiado de manos muchas veces. El propietario actual es la organización paracomunal sin fines de lucro Move (cuya junta directiva está formada por funcionarios electos locales). Este último firmó un contrato de arrendamiento a largo plazo (gratuito) con el municipio, que asumió así su gestión. El municipio la trasladó al CPAS. Así fue trasladada hasta aquí Nadia, residente en la base del centro de acogida Relais, vinculado al CPAS. Este juego de sillas de los gestores públicos explicaría la desinversión en edificios. O una mala reforma realizada hace veinte años.
Una garantía de alquiler de… ¡5.500 euros!
“Sólo hacen pequeñas reparaciones sin solucionar los problemas. En total llevo al menos un año y medio sin agua caliente, y por tanto sin calefacción”. Todo por un alquiler de 673 euros incluidos 120 euros de garantía de alquiler mensual.
En el CPAS, que por tanto lleva el expediente, se esgrime otra versión: el deterioro del local se debería al uso que los inquilinos hicieron del inmueble. “Tuvimos que hacer muchas reparaciones, encontramos ropa en los desagües”, dijo.explica la presidenta del CPAS Géraldine Bastin (MR). “Además, se han propuesto numerosas soluciones de realojamiento, como el regreso al Relais, una exención para el acceso a la vivienda social (dos alojamientos “separados pero cerca” ya que Logement Molenbeekois tiene pocos apartamentos de cuatro dormitorios en su parque) o incluso apoyo para el regreso al mercado de alquiler privado. Todo fue rechazado por la familia, según el presidente. Incluso le ofrecimos alojamiento estudiantil a su hija, pero la madre no quiere que la familia se separe”.
“Me sugirieron que regresara a la pequeña habitación en el Relevo, desde donde se suponía que debía salir en la base, Nadia replica. Propusieron viviendas sociales que nos habrían separado y, en el mercado privado, nadie quiere una sola mujer discapacitada con cuatro hijos que tenga graves problemas de salud.“
Arrendamiento implícito, procedimientos judiciales y venta.
El precario acuerdo que regulaba la ocupación de Nadia y sus hijos en este apartamento finalizó en diciembre de 2020. Estaba condicionado a la obligación de Nadia de seguir “activamente” Apoyo social del CPAS. Desde entonces no se ha firmado nada entre Nadia y el CPAS, pero los alquileres fueron pagados y aceptados por el CPAS.
Recientemente, la organización sin fines de lucro Move anunció que quería vender el edificio para generar algo de efectivo. Por ello, el 24 de agosto la CPAS advirtió y citó a Nadia para decirle que tendría que abandonar el local en septiembre. El problema es que el contrato de arrendamiento a largo plazo entre Move y el municipio que cede la gestión del edificio al CPAS finalizó el 31 de julio. Por lo tanto, el CPAS ya no tiene voz y voto. La gestión del edificio recae en el propietario: Traslado. Ante esta dudosa convocatoria, dado que el Centro de Acción Social Pública ya no debe tener el control, pocas respuestas del CPAS. Lo mismo ocurre con la garantía de alquiler, que es muy problemática según varios abogados a los que presentamos el caso: “debe haber un problema”nos dicen simplemente en el CPAS…
La organización sin fines de lucro Move asegura, por su parte, que la ocupación actual de Nadia no tiene ningún derecho, ya que el acuerdo ha caducado desde 2020. Move ahora ofrece firmar un contrato de arrendamiento de 8 meses por 460 euros de alquiler mientras ella encuentra algo más. Y también por “Regularizar la situación. Excepto eso. La cantidad ya plantea la cuestión del cálculo del alquiler inicial: 200 euros de diferencia entre dos organismos públicos o parapúblicos para una misma familia y el mismo apartamento.
Este no es el único problema. Según Thierry Balsat, del Observatorio Nacional de la Vivienda y del Urbanismo (Onhu), que apoya a Nadia en estos trámites, esta propuesta de arrendamiento es impensable. Considera que, desde la finalización del precario acuerdo en 2020, los pagos del alquiler y la existencia indiscutible de Nadia en el alojamiento constituyen una relación propietario/inquilino y, por tanto, crean de hecho la existencia de un contrato de arrendamiento verbal. Un argumento que, según varios juristas entrevistados, podría ser plenamente validado por un juez. Además, según Thierry Balsat, nada en el precario acuerdo justifica el carácter transitorio del contrato.
“¿Ocupaciones precarias? Esto permite infringir las normas del Código de Vivienda”
Con este contrato de arrendamiento verbal, Nadia se beneficiaría de todas las protecciones del inquilino (brecha de desalojo invernal, plazo de preaviso, etc.) y, sobre todo, este contrato de arrendamiento tendría una duración mucho mayor que 8 meses (hasta 2027 o incluso 2029 en función de las posibles interpretaciones) propuesto por la organización sin fines de lucro Move. “El objetivo no es que Nadia permanezca tanto tiempo en estas condiciones de vida, evidentemente. Pero, sobre todo, es importante que tenga una solución viable y digna cuando salga de aquí”.comenta Thierry Balsat.
Move, por su parte, cree que no quiere dejar a las familias en la calle – “de lo contrario no habríamos ofrecido un contrato de arrendamiento” – y darles tiempo para darse la vuelta. Sin embargo, el mandato para la venta fue efectivamente dado por el consejo de administración a la dirección.
Nadia y Thierry Balsat están actualmente redactando documentos con vistas a iniciar un procedimiento civil por la puesta a disposición de bienes insalubres. Reclamarán el reembolso del alquiler pagado (24.500 euros). “Debemos dejar de hacer creer a la gente que un inquilino por sí solo dañó todo un edificio de cuatro pisos”. También se iniciará proceso penal ante parte civil por no prestar asistencia a personas en peligro dado el estado de salud de la familia. “Estamos en un caso real de autoridades públicas que comercian con el sueño” tormenta Thierry Balsat. También se envió una carta a los miembros de la junta directiva de Move.
Este miércoles se celebró una reunión entre la alcaldesa Catherine Moureaux, CAPS y Move: luego se decidió lanzar una “clínica de consulta” gestionado por el servicio de mediación del municipio para reunir a todos los actores, públicos y privados, que puedan ayudar a Nadia. “Hace mucho tiempo que se debería haber encontrado una solución, reconoce el director de Move Docteur Denoël. Ahora debemos avanzar y encontrar una salida a esta dramática situación”.
La familia que vive de pensiones de invalidez y no es beneficiaria de renta de integración social, ha suspendido los pagos bancarios denominados “alquilar” a mediados de 2023 asegurando que el CPAS podría hacer uso del exceso de garantía de alquiler y citando el estado del edificio. Hasta la fecha ha pagado 5.500 euros de garantía.
“La palabra tránsito no significa nada”
En términos más generales, este caso plantea la cuestión del uso por parte de las autoridades públicas de acuerdos de ocupación precaria que están muy mal regulados (en términos de duración, alquiler, cláusula específica, etc.). Estos acuerdos sólo pueden justificarse por circunstancias excepcionales y temporales (en este caso tránsito para encontrar alojamiento). Nociones bastante vagas, creen los especialistas en estos temas.
El Sindicato de Inquilinos, que constata otros casos similares en otros municipios, denuncia esta práctica como una precariedad de un público ya precario que no se beneficia de la protección debida a los inquilinos “normales”. “Puede ser una buena idea cuando la justificación es una espera de obra de unos meses que permite ocupar espacios para personas necesitadas pero, cuando los plazos de ocupación superan los de los arrendamientos tradicionales, no hay nada que hacer. justifica que las autoridades públicas sigan sin firmar un contrato de arrendamiento. Exponen a los ocupantes a más riesgos. explica el presidente del Sindicato de Inquilinos José García. “La palabra ‘tránsito’ no significa nada. Es como una persona enferma que tiene que ser hospitalizada y después de tres días le dicen que debe buscar otro hospital aunque no esté curado.“
Interrogado, un juez de paz confirmó que estos casos de ocupaciones precarias son siempre complejos. “Esto permite infringir las normas del Código de Vivienda. Y el argumento de un motivo social utilizado por las autoridades públicas para justificar acuerdos precarios es muy peligroso, lo que impide que un propietario privado también lo haga y concluya. acuerdos precarios en todo momento –lo que ofrece mucha flexibilidad– en lugar de contratos de arrendamiento reales. Por mi parte, este tipo de ocupación precaria casi sistemáticamente cae bajo la regulación de los contratos de arrendamiento. Mi interpretación. Otros jueces podrían tener otra. Estamos en la apreciación y los políticos tienen cuidado de no regular este punto para permitirse los medios para utilizar estos convenios.
Pero ella todavía califica: “No porque considere que esto entra en el ámbito de un contrato de arrendamiento tradicional por lo que doy todos los derechos a los inquilinos. He tenido casos, en mi carrera, de personas que aprovecharon las ayudas y no hicieron nada para salir de su situación hasta el punto de infantilizarse. Un juez también debe tener esto en cuenta. Se necesita un enfoque pragmático. Hay pocas viviendas de tránsito y mucha demanda de personas que realmente las necesitan”.
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