La caída duradera de los rendimientos
Desde hace unos treinta años, los rendimientos inmobiliarios suizos vienen cayendo. Este movimiento es parte de una tendencia global y secular vinculada a la economía del conocimiento, una economía cada vez más intangible donde las oportunidades de inversión dependen más de un conocimiento específico que de la provisión de capital. La transición a la economía del conocimiento explica en parte la caída de los tipos de interés a largo plazo en Suiza y, al mismo tiempo, la caída de los rendimientos inmobiliarios en todas las categorías de propiedades. Esta situación reduce el atractivo de la inversión inmobiliaria porque los cobros por alquiler cubren cada vez menos costes de mantenimiento. Estos últimos también están creciendo debido a la adopción de múltiples estándares y a los imperativos de la transición energética.
Impuestos cada vez más pesados
La fiscalidad también juega un papel importante en la pérdida de atractivo de los bienes inmuebles. La caída de la rentabilidad del capital aumenta mecánicamente el impuesto sobre el patrimonio, calculado con un tipo fijo en el tiempo. Pero eso no es todo. En la medida en que un edificio, por definición, no es mueble, constituye un objetivo fiscal favorito. Al examinar la fiscalidad suiza, vemos que existe toda una gama de impuestos específicos sobre bienes inmuebles que no se aplican a los valores. Empecemos mencionando los impuestos sobre la propiedad que se suman al impuesto sobre el patrimonio, pero no tienen en cuenta el posible endeudamiento. Los impuestos a las transferencias aumentan considerablemente el coste de las transacciones en comparación con el de los valores. En Suiza se aplican impuestos sobre las plusvalías inmobiliarias, mientras que en Suiza las plusvalías muebles están exentas de impuestos. Finalmente, el riesgo de ser calificado como “profesional inmobiliario” para cualquier inversor inmobiliario es mucho mayor que para un inversor en valores.
Un clima político hostil
Suiza atrae cada año a personas con talento que encuentran allí atractivas perspectivas profesionales, así como a personas adineradas. El consiguiente crecimiento demográfico provoca un aumento de los precios inmobiliarios y explica la escasez crónica de viviendas, porque al mismo tiempo los propios suizos se resisten a cimentar su país. Esta situación ejerce presión sobre las clases más modestas y crea un clima político hostil hacia los “sectores inmobiliarios” ampliamente explotados por los partidos de izquierda. El Estado está llamado a intervenir y su acción se despliega en tres ejes: legislación sobre alquileres, nacionalización del patrimonio inmobiliario y aumento de los impuestos inmobiliarios. Por tanto, para los inversores la situación es paradójica: por un lado, el sector inmobiliario suizo es fundamentalmente muy interesante, por otro, la acción del Estado complica la situación.
La oportunidad que ofrecen los fondos inmobiliarios
Ante las numerosas dificultades mencionadas hasta ahora, cada vez más familias propietarias de propiedades de inversión encuentran en los fondos inmobiliarios una alternativa valiosa. Las ventajas de los fondos inmobiliarios son múltiples. En primer lugar, la inversión es flexible, se realiza en bolsa como cualquier acción, lo que permite invertir cualquier cantidad, aumentarla o reducirla en cualquier momento. Esta ventaja se encuentra en las herencias, que se facilitan con participaciones en fondos inmobiliarios, mientras que la propiedad directa de los edificios a menudo complica las discusiones. Además, la gestión de un fondo inmobiliario la llevan a cabo a gran escala profesionales mejor preparados para cuidar la cartera inmobiliaria, ya sea desde el punto de vista técnico, jurídico o comercial. Por último, el inversor se libera de las preocupaciones de los propietarios, recibe del fondo una distribución de beneficios relativamente regular debido al efecto de diversificación obtenido por el gran número de edificios, siendo financiados por el resto de la cartera los que están en restauración.
Cada vez más familias propietarias de propiedades de inversión encuentran en los fondos inmobiliarios una alternativa valiosa.
Un sistema fiscal atractivo y poco conocido
Los fondos inmobiliarios ofrecen un tratamiento fiscal poco conocido en Suiza. Según la ley federal, cuando el fondo de bienes raíces es propietario directo de sus propiedades, el fondo paga tanto impuestos sobre la renta como sobre el patrimonio en nombre del inversionista. Para este último, esto tiene dos consecuencias: en primer lugar, el importe invertido en el fondo no se suma a su patrimonio imponible; en segundo lugar, las distribuciones del fondo no están sujetas a impuestos. Cabe señalar que la escala impositiva aplicada al fondo es híbrida: el fondo paga impuestos sobre la renta equivalentes a los de una sociedad limitada –es decir, muy inferiores a los de una persona física–, y un impuesto sobre el patrimonio a un nivel comparable al el de un individuo. En la práctica, sin embargo, los edificios suelen beneficiarse de valoraciones antiguas modestas en comparación con sus valores de mercado actuales.
Una transición en progreso
Por todo ello, cada vez vemos más familias vendiendo sus propiedades de inversión o canjeándolas por acciones de fondos inmobiliarios. Estos ofrecen, como hemos dicho, las ventajas esenciales de la inversión inmobiliaria sin los inconvenientes que ha traído el mundo actual. Por eso Dominicé & Co forma parte de esta promoción y asesora a muchas familias propietarias de inmuebles.
Sobre Dominicé
Dominicé es una empresa independiente de gestión de activos fundada en 2003. La empresa gestiona estrategias de inversión en bienes raíces, acciones y volatilidad, y ofrece servicios de gestión patrimonial.
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