Casi el 70% de los hogares belgas son propietarios de su casa.©Belga Image
Todas las regiones se ven afectadas por la caída del poder adquisitivo inmobiliario. Pero es en Flandes donde es más acusado (descenso medio del 14,2%), por delante de Valonia (12,4%) y Bruselas (11,5%). En 2024, el precio de las casas en Bruselas disminuyó un 1,4%, con un precio medio de 555.667 euros. Sin embargo, una cosa no ha cambiado: es en esta región donde la situación sigue siendo más crítica. Concretamente, en noviembre, un hogar puede permitirse una media de 61 m² en Bruselas, 105 m² en Flandes y 148 m² en Valonia. La causa es una subida meteórica de los tipos de interés, que alcanzan el 4% frente al 2% a principios de 2023, combinada con la de los precios de la vivienda. Respecto a 2023, el precio medio de una casa aumentó un 2,1% (329.468 €) y el de un apartamento un 1,5% (268.709 €).
1 belga de cada 10 multipropietarios
Un problema temporal para algunos, que citan la guerra en Ucrania y la crisis del Covid. En resumen, la inflación golpeó y el BCE (Banco Central Europeo) respondió con un aumento de las tasas de interés. Además, el precio de la vivienda nueva se ha visto especialmente afectado por el aumento del coste de los materiales de construcción. Otros, en cambio, creen que el problema es estructural y señalan la especulación inmobiliaria. Según ellos, la vivienda no es un derecho fundamental, sino un bien como cualquier otro.
Pensemos lo que pensemos, nuestro país tiene su cuota de multipropietarios: 1 de cada 10 belgas posee al menos dos propiedades. Su proporción incluso aumentó un 7% entre 2022 y 2023.
¿Disminución del poder adquisitivo = disminución de las ventas?
La correlación entre el aumento de los precios y el aumento de las ventas es clara. Pero el ritmo al que caen está disminuyendo. Durante los tres primeros meses de 2024, las ventas cayeron un 7,3% respecto al mismo período de 2023. Durante el primer semestre de 2023, la caída de las ventas fue del 6,5% en Valonia y del 0,8% en Bruselas. Durante el primer trimestre de 2024, las ventas se registraron un -3,9% en Valonia y un -1,4% en Bruselas. En otras palabras, las ventas están cayendo, pero menos rápidamente que antes. ¿Pero por qué?
En primer lugar, hay que señalar la promesa de una espectacular reducción de las tasas de inscripción en Valonia de aquí a 2025, es decir, un 3,5% frente al 12,5% actual. Pero eso no es todo: ante la estabilización de la inflación, el BCE (Banco Central Europeo) redujo sus tipos oficiales por primera vez en junio de 2024 y luego en septiembre.
Una mayoría de propietarios
Para una gran mayoría de belgas, este aumento de los precios es bastante positivo, ya que casi el 70% de los hogares son propietarios de su vivienda. Pero para algunos, convertirse en propietario es una utopía. Además, la edad media de quien compra por primera vez es de 34 años, frente a los 28 años de hace unos quince años. De hecho, las condiciones de endeudamiento nunca han sido tan estrictas (capital social importante, contratos permanentes), mientras que el mercado laboral es cada vez más precario (aparición de empleos flexibles, etc.).
Algunos esperan años, o incluso toda su vida, especialmente si no cuentan con ningún apoyo familiar. Y a veces en condiciones deplorables. De hecho, en comparación con los propietarios, los inquilinos están mucho más expuestos a problemas de deterioro (que pueden provocar graves problemas pulmonares) y de hacinamiento. Sin embargo, este fenómeno es también el espejo de la evolución de nuestra sociedad, como subraya Renaud Grégoire, notario. “Cada vez más jóvenes quieren inmediatamente una propiedad en la Place Brugman o en Châtelain con un PEB B. Pero eso no es todo: sobre todo no quieren hacer renovaciones ni encargarse del mantenimiento. Y, si es posible, ser el único comprador. , a menos que tengas un capital enorme, es imposible”.
¿Quién comprará en 2024?
En 2022 y 2023, la proporción de compradores de 30 años o menos disminuyó casi un 3%. Poco a poco parece que están dispuestos a volver a comprar. En 2023, representaron el 29,3%, frente al 27,1% sólo en los tres primeros meses de 2024. Pero en general, el mercado inmobiliario sigue siendo una cuestión de cuarenta años, siendo la edad media del comprador belga este año de 39 años. , con muy ligeras variaciones según la región.
Casas nuevas cada vez más grandes
Y los criterios también han cambiado, como señala Alexandre Verdonck, analista inmobiliario: “Ahora, un buen PEB es un criterio principal, mientras que hace cinco años ni siquiera se tenía en cuenta. Los compradores, por el contrario, son más cautelosos a la hora de comprar una propiedad para renovar y el tamaño de la propiedad es menos importante que antes. Además, estamos construyendo viviendas más pequeñas que hace 30 años, pero todavía pasarán años antes de que esto realmente tenga un impacto en la oferta de alquiler. En Bruselas, por ejemplo, las viviendas construidas después del año 2000 representan menos del 5% del total”.
De hecho, cada vez más actores del sector piden la construcción de viviendas más pequeñas y más sostenibles. Pero esto claramente no es una prioridad para las carteras grandes. En Valonia, la superficie media de las casas nuevas ha aumentado 7 m² en los últimos cinco años, y 11 m² en Flandes. Bruselas es una excepción, con una disminución de 41 m².
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