Para facilitar la propiedad de vivienda, el gobierno de Justin Trudeau acaba de relajar ciertas condiciones hipotecarias, para gran alegría de prestatarios y banqueros. Pero esta flexibilización hipotecaria genera mucha preocupación en el Banco de Canadá debido a los riesgos financieros que representa.
¿Cuáles son las nuevas flexibilizaciones hipotecarias implementadas por el gobierno de Trudeau?
Primero, ahora permite a los compradores de una primera propiedad o copropiedad distribuir la amortización de su hipoteca en 30 años, o 5 años más que antes.
Segundo, a partir del 15 de diciembre, la extensión de la hipoteca a 30 años también estará disponible para todos los compradores de una propiedad de nueva construcción.
En tercer lugar, también a partir de mediados de diciembre, el precio máximo de las hipotecas aseguradas por CMHC u otras aseguradoras hipotecarias aumentará a 1,5 millones de dólares, o 500.000 dólares más que actualmente. Cuando el pago inicial sea inferior al 20% del precio de compra del inmueble, la hipoteca deberá estar asegurada.
EL RIESGO DE PROPAGACIÓN
En una columna anterior, expliqué la diferencia entre una hipoteca de $400,000 amortizada en 30 años y una amortizada en 25 años. En el caso de un crédito hipotecario contratado a una tasa de interés promedio del 5%, esto permitió reducir el pago mensual en aproximadamente $191, de $2,326 a $2,135.
Esto proporcionó al prestatario una reducción en los pagos mensuales del 8%, o $2292 por año. A primera vista, coincidamos en que es atractivo.
Pero tenga cuidado, esta extensión de la depreciación de cinco años tiene un costo enorme. En nuestro ejemplo, reducir los pagos hipotecarios mensuales resultará en última instancia en una factura de intereses adicional de $70,589.
De hecho, devuelta al cabo de 30 años, la propiedad de 400.000 dólares habrá costado la suma astronómica de 368.515 dólares en costos de intereses, en comparación con 297.926 dólares en costos de intereses si el préstamo se hubiera amortizado en 25 años.
Según Carolyn Rogers, vicegobernadora principal del Banco de Canadá, no podemos tener ambas cosas. Según ella, tomar medidas para reducir el costo de las hipotecas a corto plazo aumenta el costo a largo plazo que soportan los prestatarios.
“Aunque los largos períodos de amortización y los pequeños pagos iniciales aumentan la rentabilidad de los prestamistas”, explica, “aumentan el riesgo asumido tanto por el prestamista como por el prestatario, porque reducen el margen de maniobra en caso de dificultades por parte del prestatario.
Para gestionar este riesgo, los prestamistas, añade M.a mí Rogers enfrenta entonces costos más altos y, a menudo, son los prestatarios quienes pagan el precio en forma de tasas de interés más altas.
EL COSTE DEL SEGURO HIPOTECARIO
El seguro hipotecario, que los prestatarios deben contratar cuando su pago inicial es inferior al 20% del valor de la propiedad, no protege al prestatario. El seguro hipotecario protege a la institución bancaria en caso de incumplimiento por parte del prestatario.
Los requisitos gubernamentales para el pago inicial mínimo para obtener un préstamo hipotecario son los siguientes: 5% sobre la parte del precio de compra hasta $500.000 y 10% sobre la parte del precio de compra entre $500.000 y $1,5 millones.
El seguro hipotecario es caro para el prestatario. Establecida sobre el monto del préstamo en relación al valor del inmueble, la prima sobre el monto del préstamo asegurado con CMHC será:
- 2,80% para un préstamo que oscila entre el 80 y el 85% del valor;
- 3,10% para un préstamo que varía del 85 al 90% del valor;
- 4,00% para un préstamo que cubra del 90 al 95% del valor.
En el caso de un préstamo hipotecario de $400.000, la prima del seguro variará en $11.200 en el caso de un pago inicial que oscila entre el 15 y el 20%; $12,400 si el pago inicial varía del 10 al 15%; y $16,000 si el pago inicial es sólo del 5 al 10%. Dado el tamaño de la prima del seguro a pagar, los prestatarios suelen añadir el coste de dicha prima a su hipoteca.
EL FEDERAL CON EL PALO
Sólo el gobierno federal, dice Carolyn Rogers, garantiza actualmente deudas hipotecarias por un valor colosal de 590 mil millones de dólares, o una cuarta parte de la deuda hipotecaria pendiente total de Canadá de 2,4 billones de dólares.
Otro peligro en el horizonte. La ola de renovaciones de hipotecas también preocupa al Banco de Canadá.
Según ma mí Rogers, más de cuatro millones de préstamos hipotecarios, o alrededor del 60% de los pendientes, se renovarán dentro de dos años.
Aunque las tasas de interés han comenzado a caer luego del recorte de tasas de política del Banco de Canadá, la mayoría de estos prestatarios verán aumentar significativamente sus pagos hipotecarios mensuales.
¿Consecuencias? “Los hogares podrían limitar su gasto más de lo esperado para compensar el aumento de sus pagos, lo que ralentizaría la economía”, afirma M.a mí Rogers. “Este aumento de los pagos también podría causar estrés financiero a los prestatarios, e incluso pérdidas a los prestamistas y aseguradoras hipotecarias”.
Además, un aumento de las pérdidas en el mercado hipotecario podría afectar el nivel de liquidez y la estabilidad financiera general de Canadá.
Otro riesgo nacional: como el seguro hipotecario en Canadá está garantizado por el gobierno federal, podría haber repercusiones presupuestarias si las pérdidas en préstamos hipotecarios resultan significativas.
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