Gatineau prepara una moratoria sobre el desarrollo de su territorio

la ley se ha enterado de que la Ciudad está desarrollando actualmente un “reglamento de control provisional” (RCP) que tendría el efecto de suspender la emisión de muchos permisos de construcción nuevos. Los proyectos residenciales y comerciales que cumplan con la zonificación quedarían congelados por un período que actualmente es indefinido. La prohibición llegaría incluso a prohibir la construcción de sólo una unidad adicional en zonas problemáticas. En estos lugares se podría incluso rechazar la construcción de una casa paterna en el sótano de una casa existente.

Según nuestras informaciones, el consejo municipal debería decidir sobre tal reglamento a principios de 2025. La moratoria estaría inicialmente en vigor por un período de dos años.

La ley, sin embargo, permite renovar el reglamento de control una vez haya expirado si no se corrige la situación. El efecto de congelación debe entrar en vigor tras la presentación del proyecto de reglamento. Según nuestra información, el ámbito de aplicación del RCP podría abarcar el 100% del territorio, pero el documento reglamentario iría acompañado de excepciones para autorizar el desarrollo en lugares que no sean problemáticos, especialmente en el oeste.

Ya ha comenzado a circular información fragmentada dentro de la industria de la construcción y la vivienda. La cuestión de la capacidad de las infraestructuras fue objeto de un debate preliminar en el comité de choque inmobiliario de los últimos meses y recientemente el consejo municipal fue informado, a puerta cerrada, de la posibilidad de una regulación de este tipo por parte de la alta dirección de la ciudad.

Reacción del alcalde

“No estoy confirmando nada”, dijo la alcaldesa de Gatineau, Maude Marquis-Bissonnette, cuando se le pidió que reaccionara a la información de BienViernes. Este último, sin embargo, reconoció que las cuestiones de capacidad de infraestructura obligan a la Ciudad a establecer una estrategia para el desarrollo futuro de su territorio.

“Es cierto que nos preguntamos cómo podemos aumentar la previsibilidad para los promotores”, dijo. Actualmente hay empresarios, en determinados sectores, que tienen proyectos conformes a los que decimos que no porque nuestros ingenieros están estancados. [en raison d’enjeux de capacité des infrastructures en eau] y esto no es aceptable. Lo que debemos poder hacer es dirigir el desarrollo hacia sectores donde hay capacidad. El objetivo es crear previsibilidad para los empresarios”.

El viernes pasado, el municipio de Chelsea, durante un consejo municipal especial, adoptó por unanimidad un PCR dirigido al centro de su pueblo debido a la falta de capacidad de filtración y suministro de agua potable. La imposición de una moratoria al desarrollo debido a problemas de gestión de las aguas potables y residuales es un nuevo poder que el gobierno de Quebec concedió a las ciudades en 2023. Los pasados ​​junio y julio, algunos pequeños municipios de otras provincias comenzaron a implementar la misma regulación. . Según se informa, se están considerando otras grandes ciudades como Sherbrooke y Lévis.

Desbordamientos no conformes

Las cuestiones relacionadas con la capacidad de la infraestructura municipal para apoyar el desarrollo inmobiliario no son nada nuevo en Gatineau, especialmente en el oeste. El problema actual se refiere concretamente a los desbordamientos de aguas residuales. Se concentra principalmente al este del río Gatineau. Ha sido ampliamente documentado a lo largo de los años. El tema también fue objeto de una presentación pública ante el consejo en julio de 2022.

Un rebosadero es una infraestructura adyacente a la red de alcantarillado y sanitario que ayuda a proteger la planta de tratamiento de aguas residuales contra desbordamientos durante fuertes lluvias o durante el deshielo.

Cuando la planta de tratamiento corre el riesgo de desbordarse, los desbordamientos permiten que las aguas residuales se descarguen al río o arroyos. Cada estructura de desbordamiento debe ser aprobada por el gobierno de Quebec. La recopilación más reciente elaborada por la Fundación Rivières revela que hubo 1.021 vertidos de aguas residuales en Gatineau en 2023. El total ascendería a 8.697 desde 2017.

En el verano de 2022, el departamento de infraestructuras de la ciudad de Gatineau precisó que 23 de los 74 desbordes en el estanque de la estación depuradora de la calle Notre-Dame, en el sector de Gatineau, requerían corrección porque corrían riesgo de incumplimiento. Siete ya fueron identificados como no conformes. Aún quedaban por analizar unos cincuenta otros, de los cuales se consideró que una treintena corrían mayor riesgo de volverse problemáticos.

El Plan de Gestión del Agua 2024-2029 adoptado por el consejo municipal en diciembre de 2023 prevé el aplazamiento del desarrollo y densificación en las cuencas de servicio de 67 aliviaderos. Según nuestra información, el departamento de infraestructura considera actualmente que poco menos de la mitad de los desbordamientos de la ciudad no cumplen o están a punto de serlo. Es probable que esta proporción solo aumente si la Ciudad continúa aprobando nuevos proyectos de construcción en áreas problemáticas.

Trabajo largo y costoso.

El gobierno de Quebec ya no permite que las ciudades aprueben nuevas construcciones en áreas atendidas por desbordamientos que no cumplen o podrían volverse incumplidores debido a un problema de capacidad. Un período de gracia que finalizará en 2030 permite a la Ciudad continuar aprobando proyectos de construcción con la condición de demostrar que los trabajos correctivos de los desbordes se llevarán a cabo antes de la finalización de los proyectos de desarrollo. El departamento de obras públicas de la ciudad de Gatineau ha acordado que será imposible realizar las reparaciones necesarias a tiempo.

Según nuestra información, la Ciudad estima que, en las condiciones actuales, se necesitarían un mínimo de tres años de planificación e implementación por cada desbordamiento para corregirlo. Las estimaciones de costos preliminares incluidas en el plan de desarrollo, que probablemente ya no contengan agua hoy, especificaron en 2015 que serían necesarias inversiones de 14 millones de dólares para “mejorar” los desbordamientos. Para “eliminarlos”, se debería gastar una suma de más de 300 millones hasta 2050. El Plan de Inversiones en Mantenimiento de Infraestructuras adoptado por el consejo municipal el año pasado sólo prevé dedicar 2,5 millones al problema de los desbordes hasta 2028.

¿Descuido?

El sector de la construcción de la región teme fuertemente la imposición de una moratoria sobre el desarrollo residencial y comercial en Gatineau. La adopción de un “ordenamiento de control provisional” que tiene el efecto de posponer el desarrollo de una franja de unos pocos metros a lo largo de Vanier Road para proteger el derecho de vía necesario para su ampliación fue suficiente, hace un año, para plantear numerosas críticas.

Esta vez la escala sería completamente diferente. El director general de la Asociación de Profesionales de la Construcción y de la Vivienda de Quebec (APCHQ) en Outaouais, Nicolas Brisson, conoció recientemente el plan estudiado por la ciudad de Gatineau. Sin embargo, precisa que no tiene información sobre los lugares a los que se dirigirá el posible PCR, ni sobre el número de nuevas viviendas que serían imposibles de construir.

“Lo que nos preguntamos es cómo la ciudad pudo llegar a este punto”, dijo en una entrevista con Le Droit. ¿Hubo negligencia en la transmisión de información entre los distintos servicios de la Ciudad? Los residentes de Gatineau han pagado un impuesto específico a la infraestructura del 1% durante años precisamente para lograr este tipo de recuperación. ¿A dónde se fue el dinero? ¿Desde cuándo sabe la Ciudad que tiene un problema de esta magnitud entre manos?”

La ciudad adoptó un plan de desarrollo en 2015 y nuevas redes de zonificación en 2021, recordó Brisson. Su plan es densificar los barrios existentes, así como las rutas de transporte público. “Los promotores han realizado adquisiciones estratégicas de suelo para alinearse con los planes del Ayuntamiento”, insiste el director general de la APCHQ. Estamos en medio de una crisis habitacional y la Ciudad va a bloquear el desarrollo de su territorio porque su infraestructura de aguas residuales ya no satisface la demanda. Es muy serio. La Ciudad debe demostrar transparencia, lo más rápido posible”.