¿Cómo funciona realmente? Estos propietarios entregarán la gestión de sus 49 y 33 viviendas a la Agencia Inmobiliaria Social Schaerbeek (Asis). Este último se pone en contacto con una lista de servicios sociales asociados para que puedan sugerirle inquilinos. “Trabajamos con una lista de asociaciones y hay una especie de punto de inflexión, desarrolla Guillaume de Mayeur, presidente de Asís. Dependiendo de la propiedad, (casa estudio con varios dormitorios, etc., nota del editor) Tampoco es apto para todos los públicos. Por ejemplo, colaboramos con Pequeñas nadasEnfermeras callejeras, La Maison Rue Verte (para mujeres solteras o con hijos) o RePR (reintegración de ex presos). Estos socios, por su parte, gestionan el apoyo social de sus beneficiarios.”
Promotores atraídos
Por lo tanto, la AIS firma un contrato con los propietarios (aquí con los grandes propietarios, pero también con los más pequeños para una sola vivienda) y luego gestiona toda la parte del alquiler para ellos: encontrar inquilinos, cobrar el alquiler y devolverlo al propietario. inventario, etcétera). El AIS garantiza el pago del alquiler al propietario, incluso en caso de incumplimiento por parte de los inquilinos y cubre los daños del alquiler. Además, el propietario está exento del impuesto sobre la propiedad por el inmueble puesto bajo gestión social. También se beneficia de mayores bonificaciones por renovación energética.
¿La contraparte? El propietario debe aceptar cobrar el alquiler por debajo de los precios del mercado privado. El alquiler del AIS está limitado por la región. En particular, puede reducirse en función del estado del inmueble y, por tanto, permanece fijado de común acuerdo entre el AIS y el propietario, respetando el límite máximo.
El alquiler pagado por el inquilino a la agencia es diferente del alquiler pagado al propietario. También tiene un límite máximo, pero siempre está por debajo del techo de alquiler recibido por el propietario. Es la asignación regional al AIS la que permite a las agencias compensar este diferencial para el propietario. El alquiler que paga el inquilino es fijo (e indexable) pero no se establece en función de sus ingresos como en la vivienda social.
Construcción y rehabilitación: “El shock fue brutal para los consumidores”
A pesar de estos dos proyectos, el dinamismo de este modelo social está experimentando un importante retroceso. Guillaume de Mayeur se da cuenta de esto desde hace unos dos años. “La tendencia hacia la gestión social se está invirtiendo. Antes, no necesitábamos acercarnos a nuevos propietarios. Ahora recibimos cada vez menos llamadas e incluso a los propietarios que contactan con nosotros les resulta cada vez más difícil comprometerse con el sistema”.
gaviota“A pesar de estos proyectos, el dinamismo de este modelo social está experimentando un importante retroceso”.
¿El principal argumento para no dar el paso? “La brecha que se está ampliando cada vez más entre los importes de los alquileres en el mercado privado y los alquileres regulados practicados por la AIS. Obviamente no debemos tocar este control de los alquileres. Encontrar viviendas asequibles en Bruselas, como en otras ciudades, ya es Es casi una misión imposible, pero la explosión de los precios privados resulta más atractiva para los propietarios de hoy. Antes, los precios de los AIS eran más o menos competitivos con los privados dadas las ventajas, pero cada vez lo son menos. caso.”
FedAIS, la federación de 24 agencias de Bruselas, confirma la tendencia. En 2018, la federación tenía 5.529 viviendas bajo gestión de AIS, es decir, 785 más que el año anterior, frente a un aumento de sólo 206 en 2023. La ruptura se produjo en particular después del covid con 749 viviendas adicionales en 2020 y sólo 419 l al año que viene.
Las cifras para 2024 aún no están disponibles, pero “Esperamos un crecimiento muy débil,” asegura la federación. Esta última identifica varias razones para esto, además de la diferencia entre los alquileres del AIS y los alquileres del mercado privado. “En el marco de las exigencias de renovación decididas por la Región, los costes de renovación energética esperados asustan a los arrendadores y los empujan especialmente a vender. Además, ya sentimos que la suspensión temporal del derecho a bonificaciones por renovación (Bonos de renolución, nota del editor) Confirmó la incertidumbre de los propietarios respecto a la sostenibilidad de las ayudas públicas. Por último, los grandes proyectos de viviendas nuevas que contribuyeron en gran medida a la expansión del stock de AIS a partir de 2018 están en declive, en particular con el aumento de los costes de construcción y la incorporación de nuevas condiciones. (en términos de energía, plazas de aparcamiento, etc.) para obtener un permiso de construcción.
Sin embargo, los 24 AIS en Bruselas iban a ser una de las “soluciones” para cubrir rápidamente la flagrante falta de viviendas sociales en Bruselas. Sin embargo, el sistema, que existe desde hace 30 años, es cuestionado por algunos, ya que subsidia a los propietarios privados con dinero público para mantener propiedades que siguen siendo privadas. Todo esto, en lugar de crear verdaderas viviendas públicas asequibles.
A pesar de la situación, este proceso de socialización del parque inmobiliario privado parece gustar a la futura mayoría regional. Tanto los Engagés como el MR y el PS han hecho hincapié en aumentar el número de propiedades gestionadas por la AIS en su programa: mediante nuevos incentivos fiscales para los dos primeros y mediante la asunción de responsabilidades por parte de las agencias en materia de obras de renovación para los socialistas.
Actualmente, 8.000 viviendas están bajo la gestión de AIS en Bruselas. Más de 55.000 hogares bruselenses esperan una vivienda social.
