Las preventas van bien en la capital. Newmark, una consultora inmobiliaria internacional, contabiliza 84 viviendas privadas adquiridas por la ciudad de París y propietarios sociales entre enero de 2023 y finales de octubre de 2024, en un estudio dedicado a la acción de las ciudades y de los propietarios sociales ante la crisis de la vivienda. La crisis inmobiliaria y sus consecuencias para el mercado de inversión residencial. De estas 84 viviendas, 69 son acciones preferentes, ejercidas por el Ayuntamiento.
Las acciones preferentes, que permiten a una comunidad adquirir prioritariamente un inmueble puesto en venta antes de que el propietario pueda cederlo a otro comprador, representan por tanto el 82% del total de viviendas adquiridas por el Ayuntamiento o delegadas en arrendadores sociales. “Estas 84 operaciones representan un total de 1.100 millones de euros, de los cuales algo menos de 650 millones de euros corresponden a acciones preferentes, lo que convierte a los actores públicos en los principales actores del mercado, por delante de los privados e institucionales.», explica David Bourla, director de estudios e investigaciones de Newmark. Así, durante este período, la ciudad de París y los propietarios sociales adquirieron o apropiaron más de mil millones de euros en bienes inmuebles. Esta importante suma representa el 41% de todas las inversiones en bienes inmuebles residenciales en París. París.
La prevención se ha convertido en una de las soluciones preferidas ante las dificultades para relanzar la obra nueva y el aumento de los precios inmobiliarios. El uso de la flota existente permite alcanzar mayores objetivos de producción. ¿El objetivo? Crear más viviendas sociales. En París, el objetivo es alcanzar el 40% de viviendas públicas para 2035, incluido un 30% de viviendas de alquiler social y un 10% de viviendas “asequibles”. En 2023 se registraron cerca de 300.000 solicitudes de vivienda social en París (+7,2% en un año).
¿Hacia una mayor tensión en el alquiler?
«La principal palanca de la ciudad es, por tanto, acelerar la transformación del parque de viviendas privadas en viviendas sociales y asequibles » explica David Bourla. Sobre todo porque el mercado es más favorable para los propietarios sociales: “Entre 2020 y 2022, estos se vieron limitados por los altos precios y la competencia de otro tipo de compradores. En 2023, el contexto ha evolucionado, con menor demanda por parte de inversores institucionales y privados y valores de mercado corregidos a la baja.», continúa David Bourla.
La Ciudad no piensa en la escala del distrito sino en la del barrio: ciertos barrios pueden ser deficitarios, incluso si pertenecen a un distrito cuya tasa de vivienda social es superior al 25%, lo que le lleva a crear más viviendas sociales. El 43% del número de adquisiciones y adquisiciones registradas se concentra en distritos que ya han alcanzado, o incluso superado, el umbral del 25% de viviendas sociales (13, 18, 20, etc.). . “Por ejemplo, la ciudad se adelantó en el número 38-40 de la Avenue des Gobelins, situado en un distrito, el 13, que generalmente tiene un exceso de oferta, pero es un distrito deficitario.», especifica David Bourla.
Este intervencionismo de la ciudad de París impacta los activos de los inversores institucionales y privados. Esta política reduciría el parque de viviendas privadas de alquiler al limitar el número potencial de viviendas que podrían adquirir inversores privados o institucionales y expulsar un gran número de activos del mercado privado. Según Newmark, una aceleración de las acciones preventivas por parte de la ciudad aumentaría la tensión en materia de alquileres y conduciría a un aumento de los precios inmobiliarios.
