Bienes inmuebles cotizados: la ventana de oportunidad

Bienes inmuebles cotizados: la ventana de oportunidad
Bienes inmuebles cotizados: la ventana de oportunidad
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Después de un período tumultuoso marcado por fuertes caídas, el sector inmobiliario cotizado está preparado para una recuperación: motivos para tener esperanza.

En 2022, la capacidad de refinanciación del sector inmobiliario se ha puesto profundamente en duda. Como resultado, los diferenciales de crédito aumentaron casi 300 puntos básicos. Este aumento fue mucho más pronunciado para las empresas inmobiliarias que para otros actores no financieros, ya que reflejaba preocupaciones sobre el riesgo crediticio, así como preocupaciones sobre un agotamiento del mercado de bonos.

Desde finales de 2022, los diferenciales han vuelto a un nivel mucho más razonable. Sin embargo, el delta entre empresas inmobiliarias y empresas no financieras se mantiene elevado y por encima de su media histórica. Por lo tanto, todavía habría margen para un mayor ajuste de los diferenciales de crédito.

Estabilización de los tipos swap

El otro componente del coste del endeudamiento, los tipos swap, ha bajado después de alcanzar un máximo en 2023. Por el momento, estos tipos se están estancando, lo que refleja la actitud de esperar y ver de un mercado que se prepara para posibles recortes en los tipos clave. La reducción de los diferenciales de crédito unida a la caída de los tipos swap ha permitido reducir el coste de la nueva financiación, que ha caído del 6% en 2022 a alrededor del 4% en la actualidad. Gracias a esta disminución, las barreras para nuevos proyectos o la refinanciación de proyectos existentes son significativamente menores. De este modo se refuerza el atractivo del sector para los inversores.

El mercado de bonos se abre de nuevo

Incluso si el acceso a los préstamos sobre bonos nunca estuvo completamente cerrado a las empresas inmobiliarias, el costo de tales emisiones se había vuelto prohibitivo en comparación con el de los préstamos bancarios, especialmente para las empresas inmobiliarias que se beneficiaban de buenas relaciones bancarias y activos de calidad.

La situación en el mercado de bonos ha mejorado recientemente: el hecho de que se hayan colocado con éxito toda una serie de nuevas emisiones demuestra la confianza renovada del mercado. Gracias a la reapertura del mercado de bonos, se ha disipado el temor de que los bancos tengan que soportar todo el coste de refinanciar los bonos que vencen.

Aumento controlado del coste medio del endeudamiento

En el sector inmobiliario, el coste medio del endeudamiento tiende a aumentar. Pero este aumento es gradual y puede controlarse, en particular mediante una gestión estratégica que incluya vencimientos a largo plazo, tipos de interés fijos y amplias estrategias de cobertura. Estos instrumentos son esenciales ya que contribuyen a la estabilización de los planes de pago y brindan protección contra la volatilidad de las tasas de interés.

Nótese el hecho de que el costo marginal del endeudamiento ha caído desde mediados de 2023 y se ha mantenido estable este año. En consecuencia, el costo promedio del endeudamiento está aumentando más lentamente de lo que se anticipó en el punto álgido de la crisis inflacionaria.

brecha de rendimiento: vuelta a lo positivo

La brecha entre los rendimientos inmobiliarios y los tipos swap ha vuelto a territorio positivo. En otras palabras, el modelo de negocio de pedir dinero prestado para invertir en bienes raíces vuelve a ser viable. La existencia de una brecha positiva debería permitir una reapertura del mercado de transacciones inmobiliarias directas y facilitar el proceso de determinación de precios. A medida que el valor de los activos se vuelve más claro para los inversores, disminuirá la necesidad de descuentos significativos en relación con los valores de los activos netos.

Resultados operativos sólidos

Los resultados inmobiliarios en 2023 muestran claramente que este sector es sólido: las tasas de ocupación se mantienen en un nivel alto y los alquileres están aumentando. El hecho de que las empresas inmobiliarias hayan conseguido trasladar la inflación a los alquileres demuestra su poder de mercado. Agreguemos que en Europa las tasas de desocupación son significativamente menores que las observadas en Asia y Estados Unidos, particularmente en los segmentos de oficinas y locales comerciales.

Reducción de deuda

Durante la fase de flexibilización cuantitativa, las empresas inmobiliarias europeas aumentaron significativamente su apalancamiento, lo que fue una de las principales razones del fuerte aumento de los diferenciales de crédito. Sin embargo, cuando los directivos de estas empresas se dieron cuenta de que el endeudamiento excesivo podía ser motivo de preocupación para los inversores, empezaron a reducirlo significativamente. Esta caída debería ayudar a reducir la volatilidad de los valores inmobiliarios y mejorar así el entorno de inversión.

Recuerde que los ratios de endeudamiento/valor de los activos y deuda neta/excedente bruto de explotación están directamente relacionados con la capacidad de una empresa para gestionar y pagar su deuda; cualquier reducción de estos ratios es tranquilizadora para los inversores, tanto en términos de viabilidad a largo plazo como del sector y su capacidad para resistir las fluctuaciones de la economía.

Valoraciones ventajosas

Las acciones inmobiliarias europeas cotizan con un descuento significativo respecto de su valor liquidativo. Esto último se justifica cuando las previsiones de resultados operativos y financieros son muy inciertas. Pero ahora mismo, los valores del capital se están acercando a mínimos históricos en el Reino Unido y en todo el continente. Sin embargo, como vimos anteriormente, al haber caído los diferenciales de crédito y las tasas swap desde sus máximos de 2022, la visibilidad sobre el costo promedio del endeudamiento está mejorando. Además, los alquileres están aumentando y las tasas de ocupación son altas. En consecuencia, el actual descuento de las acciones inmobiliarias europeas ya no parece justificado. Por tanto, debería volver a situarse en torno a su media histórica. Esto significa que, en igualdad de condiciones, el precio de estas acciones debería subir.

Dada su valoración muy ventajosa, el sector inmobiliario europeo representa una oportunidad de inversión excepcional. Esto es cierto tanto en relación con su historia como en comparación con otras zonas geográficas donde los descuentos son menos pronunciados.

Aumento de las asignaciones

Los fondos Hegde han apostado claramente a la baja por el sector inmobiliario europeo cotizado y los inversores “solo largos” lo han infraponderado significativamente en 2022 y 2023. Aunque hoy en día ya no se encuentra entre los sectores más populares, en corto”, los inversores en general se mantienen cautelosos en sus asignaciones a los inmuebles cotizados en bolsa. bienes raíces. Sin embargo, estas asignaciones deberían aumentar drásticamente tan pronto como tengamos más visibilidad sobre las decisiones de los bancos centrales con respecto a la escala y la velocidad de los recortes de las tasas clave.

Además, el renovado interés de los inversores por los inmuebles cotizados no sólo dará lugar a una entrada de capital, sino que también mejorará la liquidez y la profundidad de este mercado. La tendencia se alimentará a sí misma a medida que una mayor actividad del mercado y un sentimiento positivo se extiendan y generen nuevos flujos de inversión. ¿Estamos cerca de este momento tan esperado del regreso del sector inmobiliario europeo cotizado? En un mercado que se ha vuelto menos volátil y en vista del aumento de las transacciones, parece el momento ideal para posicionar estratégicamente las carteras para beneficiarse de lo que podría ser un repunte considerable.

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