Financiación hipotecaria: ¿debe amortizar su hipoteca o permanecer flexible?

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¿Debería amortizar su hipoteca o mantenerse flexible?

Dimitri Cassard – Centro de competencia MoneyPark, Helvetia Insurance

Publicado: 31/01/2024, 14:15

Cuando vence una hipoteca, es necesario tomar decisiones. Sin embargo, el tipo de interés no es el único criterio relevante: la solución óptima requiere que tengamos en cuenta la situación de los clientes en su conjunto. Esta visión de 360 ​​grados debe integrar los objetivos de vida del cliente, su inmueble y su préstamo hipotecario. También tendremos que considerar su situación de pensiones así como su situación fiscal.

Tomemos como ejemplo un matrimonio a cinco años de la jubilación. Los señores propietarios de una casa han heredado recientemente 120.000 francos. Su vivienda principal está sujeta a una hipoteca de 450.000 francos a diez años. Este préstamo vencerá en seis meses. Ante la subida de los tipos de interés, el matrimonio se pregunta si ampliar su préstamo o amortizarlo parcialmente con la herencia y/o un pago adicional de su patrimonio de jubilación 2mi y/o 3mi pilar.

Evite la visión unilateral

Si estos problemas se abordan de forma aislada, los resultados a menudo distan mucho de ser óptimos y ya no pueden corregirse o sólo pueden ser costosos. En el actual entorno de tipos de interés, podría parecer obvio utilizar los activos hereditarios y de jubilación de estos clientes para amortizar la hipoteca. Esto tendrá el efecto de reducir el anticipo y el cargo por intereses por jubilación. Esta medida supuestamente crea más independencia y libertad.

La situación debe examinarse en su conjunto con un asesoramiento neutral e independiente: el importe del préstamo de la pareja es inferior a dos tercios del valor de su propiedad. Por lo tanto, la depreciación no será necesariamente solicitada por su institución financiera en la edad de jubilación.

Además, la amortización de su préstamo implicará un componente fiscal. De hecho, los intereses hipotecarios, antes deducibles de la renta imponible de la pareja, disminuirán proporcionalmente al importe amortizado. Si la pareja también utiliza fondos de los 2mi pilar, verán caer sus ingresos de jubilación y tendrán que pagar impuestos por el retiro de estos fondos.

“Si consideramos la situación del cliente en su conjunto, a menudo llegaremos a la conclusión de que es más sensato prorrogar la hipoteca tal como está que perder flexibilidad financiera futura a través de la amortización”.

Dimitri Cassard, Centro de competencia MoneyPark, Helvetia Insurance

Además, la diferencia en las cargas anuales entre mantener su préstamo hipotecario de 450.000 francos y el préstamo debidamente amortizado será probablemente marginal una vez deducido el componente fiscal. Sin embargo, una mala decisión por parte de los clientes podría tener consecuencias a largo plazo que afecten sus futuros planes de jubilación.

Finalmente, la amortización parcial tiene una desventaja adicional: los préstamos hipotecarios de pequeño volumen son menos atractivos para muchas instituciones financieras. Como resultado, la elección del proveedor de servicios será más restringida y las condiciones probablemente serán menos favorables.

Cómo utilizar la herencia

Las posibilidades que tiene nuestra pareja para invertir la herencia recibida son numerosas. Podrían considerar hacer algunos trabajos de mantenimiento en su casa. El principal impacto, además del confort y el potencial ahorro en caso de renovaciones energéticas, será fiscal.

Asimismo, podrían decidir, si lo autoriza su municipio, ampliar su propiedad para crear viviendas generadoras de ingresos que pudieran alquilar. Esto les permitiría generar ingresos adicionales una vez que se jubilen.

Una última alternativa será colocar el dinero en el mercado de capitales en forma de seguro o inversión bancaria. La idea, en caso de que aumente el tipo de interés hipotecario cuando se renueve el préstamo, es generar ingresos suficientes para cubrir el diferencial de gastos netos por intereses de la pareja.

Prefiero extender la hipoteca.

Si consideramos la situación en su conjunto, llegamos a la conclusión de que es mejor prorrogar la hipoteca tal como está. Se debe considerar el entorno de tasas de interés, pero no debe dominar la decisión. Si existe temor a una subida de tipos, la gran mayoría de los proveedores de hipotecas ofrecen renovar un préstamo anticipadamente, a doce meses o más, por un coste actualmente modesto.

Sería una lástima que la pareja, especialmente pensando en la jubilación, omitiera todas estas consideraciones y basara su decisión en un solo punto, es decir, el tipo de interés de la hipoteca.

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