El experimento de control de alquileres está en vigor en los 24 municipios de la zona de tensión habitacional del País Vasco desde el 25 de noviembre. Fecha de firma por el prefecto del decreto que fija los alquileres de referencia en este espacio, base para el cálculo del límite máximo (leer en otro lugar). Parece que la medida tuvo un impacto instantáneo. Desde la primera semana, el simulador puesto a disposición del público por la Aglomeración del País Vasco para comprobar la conformidad de un alquiler registró 6.000 conexiones.
“Vemos que la gente se está apropiando de esta herramienta”, señala Jean-René Etchegaray, alcalde de Bayona y presidente de la intercomunalidad XXL. “Las cifras no nos dicen la proporción de inquilinos que se conectan, ni la de propietarios que desean evaluar su práctica. Pero hay un manejo del simulador y obviamente preguntas. »
43% por encima del techo
La defensa de la vivienda para todas las estructuras es una parte importante de la acción de Alda. La asociación “quería hacer una radiografía del stock de alquiler” en la zona en tensión, el día de la entrada en vigor de la indemnización. O aquel en el que todas las ofertas de alquiler deben respetar la estructura de suelos y techos. “Utilizamos el sitio cadredesloyers.fr. Ofrece una extensión que recopila datos de los sitios de publicidad para comprobar cuáles respetan o no los límites”, explica Malika Peyraut, portavoz de la asociación. Así, Alda proyectó 1.125 anuncios repartidos en 11 sitios. “Hemos observado 490 anuncios que superan los límites máximos. O el 43%. »
El activista hace una primera lectura positiva del mismo. “La mayoría de los propietarios ya respetan el límite de alquiler. Hay que tener en cuenta esto cuando vemos que el debate ya se está desplazando hacia estos propietarios que dicen que quieren vender por el tope. » La Federación Nacional de la Propiedad Inmobiliaria (FNAIM), en particular, advierte sobre el riesgo de que determinadas viviendas abandonen el mercado de alquiler.
Alda quiere endurecer los criterios
Casi la mitad de los propietarios presentes en las obras están perforando los techos. Alda aboga por “un aumento de las sanciones” (1). Y que el fruto de las multas vaya a los ayuntamientos, para financiar un sistema de control. También sería una manera de localizar la política de vivienda.
La comisión departamental de conciliación está en Pau. Esto crea un problema de igualdad ante la ley.
Asimismo, la asociación pide una comisión de conciliación departamental en Bayona. Debe encontrar vías amistosas entre propietarios e inquilinos. “La comisión está en Pau. Esto crea un problema de igualdad ante la ley. Ya hay que hacer un trámite, no es fácil. Y también hay que cruzar el departamento, lo que lleva tiempo y genera costes. »
Alda lamenta el margen de maniobra que se deja en los casos en que el propietario puede aplicar un “suplemento de alquiler”. Determinados productos, por su carácter excepcional, justifican un aumento especial. Posibilidad que se aparta del marco, en la medida en que este suplemento no está limitado. “Pensamos que no debería superar el 20% del límite máximo y que debería estar indexado al DPE de vivienda”, afirma Malika Peyraut.
«Un os »
Obviamente, la idea no es que un inquilino pierda en facturas de energía lo que gana en alquiler.
Los profesionales también hablan del aislamiento de las viviendas, en otra advertencia: “Los propietarios nos dicen que renunciarán a las obras de renovación que tenían que hacer debido a la pérdida del alquiler”, afirma Elodie Mir, copresidenta de la FNAIM Béarn. Bigorra y País Vasco. Jean-René Etchegaray escuchó a algunos de estos propietarios. Admite “un sujeto”, “quizás un hueso”. “La idea, obviamente, no es que un inquilino pierda en facturas de energía lo que gana en alquiler. » El electo no descuida un posible efecto vicio, para algunos, mientras la ley de clima y resiliencia limita los diagnósticos de rendimiento energético (DPE), hasta el punto de prohibir el alquiler de los que están por debajo de la letra E, a partir de 2034.
“No debemos olvidar que estamos en una fase de experimentación con el control de los alquileres”, procrastina el jefe de la Aglomeración. “Debe emitirse un nuevo decreto sobre los alquileres de referencia en un año, hasta 2026. La práctica hará avanzar el decreto. » Por parte de Alda, habrá una gran vigilancia sobre la futura versión del texto marco. Y ya se pide una prórroga del experimento más allá de 2026, fecha de finalización de la fase experimental consagrada en la ley. La FNAIM, por su parte, no descarta emprender acciones legales para intervenir. Como ocurrió en Ile de France, donde una reciente decisión del Consejo de Estado debilita el marco en sus métodos de implementación.
(1) Actualmente, las multas pueden alcanzar hasta 5.000 euros para una persona física y 15.000 para una persona jurídica.
Supervisión, los principios fundamentales.
El prefecto fija por decreto un alquiler de referencia en las zonas afectadas, en función de las características de la vivienda. Esto corresponde al alquiler medio observado. Se fija un tope de alquiler equivalente a un alquiler medio aumentado un 20%. El alquiler medio también se puede reducir hasta un 30%. Esto se aplica a los alquileres de alojamientos vacíos o amueblados, en residencias principales, así como a los arrendamientos de movilidad. En el caso de alojamiento compartido o arrendamientos múltiples, la suma de los alquileres no debe exceder el límite máximo. Ciertos alojamientos con propiedades excepcionales pueden aplicar alquiler adicional.
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