La propiedad por piso rediseñada

Un millón de viviendas con EPI

En el ámbito de los EPI, hoy en día hay más litigios y casos judiciales que en el pasado. En primer lugar, porque en la sociedad los intereses particulares son siempre más defendidos. Pero por otro lado y sobre todo porque siempre hay más EPIs. Cuando la legislación sobre EPI entró en vigor en 1965, no estaba claro cuántas personas algún día serían propietarias de una casa. Y no nos dimos cuenta de que ciertos párrafos de la ley estaban formulados de manera bastante vaga.

El número de viviendas PPE debería haber superado ya el medio millón. “Por no hablar de locales comerciales, oficinas y segundas viviendas”, añade el experto. Calculo que, en total, hay alrededor de un millón de unidades de EPI”.

El hecho de que la señora de 80 años mencionada anteriormente no pudiera simplemente construir un ascensor hasta su casa se debe a la estructura del EPI. Cuando alguien dice que es dueño de su casa, no es del todo cierto o, al menos, es demasiado simplista. Somos propietarios de parte del terreno sobre el que está construido el edificio.

Unanimidad sacrosanta

El alojamiento de los EPI forma entonces parte del edificio y puede eliminarse libremente, salvo algunas excepciones. Somos, por tanto, copropietarios de la tierra y miembros de la copropiedad. Seguimos siendo en gran medida libres entre nuestras cuatro paredes, pero también hay muchas premisas comunes y, en general, una serie de puntos sobre los que la comunidad debe decidir. Y muchas veces por unanimidad. En estos tiempos en los que la solidaridad disminuye, a veces resulta complicado.

La exigencia de unanimidad preocupa especialmente a Amédéo Wermelinger. “Una comunidad corre el riesgo de quedarse estancada durante años, lo cual es contraproducente”. Por eso pide en determinados casos una mayoría cualificada de dos tercios. “La idea básica de democracia debe reproducirse mejor en la legislación sobre PEP. »Y hay que simplificar la exclusión de un copropietario pendenciero. Hoy en día, según el Tribunal Federal, la exclusión sólo es posible como última ratio. Por supuesto, las condiciones deben seguir siendo estrictas porque la exclusión es una medida muy radical: estás obligado a vender tu propiedad. “Pero si ser sistemáticamente antisistema no es suficiente para correr el riesgo de exclusión, tenemos un problema”.

Con la exigencia de unanimidad, una comunidad corre el riesgo de quedar bloqueada durante años, lo que es contraproducente.

Amédéo Wermelinger comprobó con un EPI en la ciudad de Berna lo problemático que puede ser un propietario que se opone. Varios edificios de PPE están ubicados en una parcela concedida con derechos de superficie desde hace varias décadas. Si dicho derecho de superficie no se prorroga antes de su vencimiento, el PPE deberá disolverse y los propietarios actuales ya no tendrán derecho a ocupar el terreno.

En principio, los copropietarios desean ampliar los derechos de superficie, pero esto sólo es posible si todos votan a favor, a menos que el reglamento sobre EPI disponga lo contrario. “Pero incluso si hay un acuerdo, puede haber problemas”, señala el abogado.

los vecinos se enojan

El PPE mencionado en la ciudad de Berna tenía 70 miembros. El reglamento del PPE estipulaba que el derecho de superficie podía ampliarse por mayoría de dos tercios. “Pero el curador del Registro de la Propiedad inicialmente pensó que era necesaria la unanimidad. Por eso intentamos recoger todas las firmas”. Sin embargo, esto resultó imposible por dos razones: en tres apartamentos ya no estaba claro quiénes eran los propietarios. Además, uno de los propietarios se negó a firmar. Llevaba años en disputa con su vecino y allí claramente era más importante para él que todos perdieran su casa que poder conservarla.

A costa de un dictamen jurídico, el registrador del Registro de la Propiedad finalmente admitió que, según el reglamento, era suficiente una mayoría de dos tercios y el derecho de superficie podía ampliarse.

Otros problemas que surgen de la legislación se refieren a los locales de uso común. En Suiza, en la mayoría de los casos, la propiedad se compra antes de su construcción, también en el caso de los EPI. Si detectan que ha habido trampas en la construcción, los propietarios pueden señalar los defectos de su propia casa al promotor. Pero la ley sobre EPI no establece claramente qué ocurre en caso de defectos en locales de uso común, si por ejemplo el ascensor no funciona.

Amédéo Wermelinger: “Cada copropietario posee una parte específica de las superficies de uso común, lo que se llama la parte. Si al final de la construcción el ascensor resulta defectuoso, el propietario de un EPI, en principio, sólo puede reclamar este defecto por su propia parte del ascensor.

¿Cobrar deudas? Complicado

Dentro de cada PPE, los afiliados deberán pagar contribuciones para la administración, operación y mantenimiento del edificio. “Por ejemplo, hay que comprar gasóleo, planificar una instalación fotovoltaica en el tejado o pagar al jardinero que cuida los espacios verdes comunes”. Si todos pagan sus cuotas, no hay problema. Pero cuando hay un fracaso, recuperar una contribución es similar al trabajo de Hércules.

En efecto, la ley prevé dos instrumentos: el derecho de retención o la prenda. En el caso del derecho de retención, la comunidad de copropietarios puede, como acreedor, embargar objetos muebles, por ejemplo muebles, en los locales del difunto propietario. Dicha comunidad deberá entonces iniciar una demanda para la realización de los bienes embargados. En el caso de una prenda, no se embargan los bienes muebles del copropietario negligente, sino los propios EPI, es decir, la vivienda.

“Pero recuperar deudas utilizando uno de estos instrumentos puede resultar muy laborioso”, explica el abogado. Porque el deudor puede alargar las cosas y, mientras tanto, los demás copropietarios deben pagar las aportaciones que faltan. “Estos instrumentos no funcionan satisfactoriamente”, opina Amédéo Wermelinger. Debemos imaginar soluciones que permitan a la comunidad PPE recuperar el dinero más rápida y fácilmente”.

Oposición del Consejo Federal

El consejero estatal del PLR, Andrea Caroni, de Appenzell Rodas Exteriores, considera que se necesitan otras soluciones. Recuerda: “Como abogado, vi hasta qué punto un copropietario moroso podía arruinar la vida de otros”. Por eso intervino en 2014 con un postulado pidiendo al Consejo Federal una revisión de la ley sobre EPI. “Descubrí que después de cincuenta años, había una gran necesidad de actualización”. Pero el Consejo Federal no lo vio así y rechazó su postulado.

Por otra parte, el parlamento aprobó el planteamiento, por lo que el gobierno todavía tenía que investigar el asunto. En 2019, la Oficina Federal de Justicia ordenó un peritaje y sus autores concluyeron que era clara la necesidad de revisar la ley. El borrador del texto se someterá a consulta este otoño. Seguramente hará falta un poco más de tiempo para que las nuevas normas vean la luz, pero el camino está abierto.