lDe hecho, las señales positivas están ahí. Caída de los tipos hipotecarios, vuelta de los bancos al mercado, nuevo apetito de inversión de los hogares… Pero los promotores no ven el fin de la crisis. “El mercado se está paralizando. En primer lugar, en lo que respecta a los proyectos en construcción cuando se produjo la crisis: algunos fueron objeto de recompras por parte de la Caisse des Dépôts et Consignations mediante ventas en bloque para liquidar las operaciones”, explica Gonzague Douniau, presidente de la Federación de Promotores Inmobiliarios (FPI). ) de Nueva Aquitania. “Luego, sobre las operaciones actuales: los permisos han sido presentados, obtenidos y entregados; la pregunta es: ¿deberías tirar o no? El trabajo, los costes técnicos han evolucionado en relación al marketing, lo cual es difícil. Entonces es una apuesta. Hoy en día, los promotores no suelen lanzar operaciones. Finalmente, en cuanto a las operaciones futuras: la dificultad es completarlas con éxito en las condiciones actuales del mercado, por lo que estas operaciones son mucho menos numerosas que antes. »
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Y las últimas cifras de promoción inmobiliaria no alientan a correr riesgos. En la península, la bajada de precios iniciada en el primer trimestre de 2024 continúa en 4.696 euros/m², una bajada del 2,8% (-7% respecto al segundo trimestre de 2023) y en 4.833 euros/m² de aparcamiento incluido de media en Burdeos (-9% interanual). Y si los precios bajan, las ventas no se recuperan, con una caída del 50% en dos años.
“Seguimos hundiéndonos en un torbellino cuyo final no vemos”, confirma Christophe Duportal, presidente del Observatorio Inmobiliario del Suroeste (Oiso). “Lo preocupante es el nivel de hard stock, es decir apartamentos no vendidos a pesar de que los programas se han entregado. Esto es muy problemático para los promotores. Disponemos de más de 200 viviendas en stock en la metrópoli, principalmente de tipo grande. »
“Lo preocupante es el nivel de hard stock, es decir pisos no vendidos a pesar de que se han entregado los programas”
Los promotores temen un año 2024 siguiendo la tendencia de 2023, a pesar de algunos signos de mejora. La caída de los tipos de los préstamos inmobiliarios, en primer lugar, aunque pareció estancarse este verano: tras un rápido descenso en el primer semestre del año, el tipo medio de los préstamos inmobiliarios cayó más lentamente entre junio y agosto, del 3,65 % al 3,62 %. % – según el Observatorio de Crédito para la Vivienda / CSA.
¿Hacia el tipo del 3%?
El regreso de los bancos al mercado de préstamos inmobiliarios también es un signo de esperanza: la producción de préstamos aumentó un 23,1% en agosto (frente al -48,8% en agosto de 2023) y un 48,6% para el número de préstamos concedidos (-47,3% al año). hace un año). Este retorno de la oferta bancaria coincide con una limpieza en las intenciones de compra de vivienda de los hogares, que volvieron a sus niveles de principios de 2022, es decir, cuando las condiciones crediticias se calificaban de excepcionales, con tipos cercanos al 1%.
Una nueva reducción de los tipos oficiales del Banco Central Europeo (BCE), anunciada hace unos días, da esperanzas de una nueva reducción gradual de los tipos de los préstamos inmobiliarios, que podrían alcanzar el 3% en veinte años a principios del próximo año. En Gironda, los promotores han constatado una reanudación de las ventas a los inversores, que representan el 40% de las ventas en el segundo trimestre, mientras que los compradores potenciales afirman que se sienten tentados principalmente por las inversiones en alquiler.
Renovación
¿Serán suficientes estas nuevas condiciones del mercado para tranquilizar a los promotores? Ahora consideran que la mejora tardará mucho en llegar y que tendrán que adaptarse, repensar su profesión y algunos ya se están volcando hacia la renovación y la rehabilitación. Un signo de la evolución del mercado: las empresas emergentes han dado un giro desde la crisis o han inventado una oferta de financiación orientada a la renovación.
Sin embargo, incluso en una época de escasez de tierra y de artificialización neta cero de la tierra (ZAN, por sus siglas en inglés) que impone restricciones a los promotores y constructores, la rehabilitación está lejos de ser la solución, especialmente porque sigue siendo muy costosa. “La rehabilitación sigue siendo una profesión de nicho en programas pequeños, excepto cuando se trata de transferencias de entrada a la ciudad. Es una profesión diferente a la obra nueva, más técnica. Los operadores tendrán que adaptar su modelo, diversificarse hacia el mixto y, por lo tanto, adquirir otras competencias además de la vivienda y la rehabilitación, explica Christophe Duportal. Es un sector que expresa necesidades, por eso siempre tenemos esperanza. Antes de la disolución, varios temas estaban sobre la mesa del gobierno. Esperamos que un nuevo gobierno con un Ministro de Vivienda dedicado permita retomar estos temas. »
Nuevo sistema de exención de impuestos
El Tribunal de Cuentas, en su evaluación de la ayuda fiscal a la inversión en alquiler Pinel, que permite a los hogares que invierten en viviendas para alquilarlas beneficiarse de una reducción fiscal, reconoce que el sistema ha movilizado ahorros de los particulares hacia el sector inmobiliario. También contribuyó a desencadenar operaciones inmobiliarias que no habrían podido tener éxito, o menos rápidamente, sin esta orientación del ahorro individual. El Tribunal de Cuentas también reconoce que el sistema ha permitido a hogares bastante modestos encontrar alojamiento en zonas tensas en viviendas cómodas, de alta calidad y energéticamente eficientes. Pero lamenta que sus efectos no se puedan medir con precisión. Mientras que el sistema ha movilizado 7.300 millones de euros en diez años. Con la desaparición de Pinel a finales de año, algunos ya piden un nuevo sistema fiscal que animaría a los inversores a volver al mercado y, por tanto, a los promotores a lanzar nuevos programas. Pero no sólo eso. “Deberíamos volver a conceder el Préstamo a Interés Cero (PTZ) a quienes compran por primera vez terrenos edificables”, opina Guillaume Séguy, vicepresidente del Observatorio Inmobiliario del Suroeste (Oiso).
