Mientras Bruselas se encuentra en plena negociación para la formación de su nuevo gobierno, cada institución pública envía sus propuestas de reforma. Historia de hacer pesar a su sector en la futura declaración de política general. La Sociedad de Vivienda de la Región de Bruselas Capital (SLRB), organismo de supervisión de las 16 empresas inmobiliarias de servicio público (Sisp) que gestionan el parque de viviendas sociales en Bruselas, no escapa a esta lógica y publica su memorando. Esto es lo que ella quiere cambiar.
La observación es clara: dado el actual modelo de financiación, el equilibrio presupuestario no es sostenible para el sector, señala la SLRB. Con una media de 340 euros al mes de alquiler en viviendas sociales y un subsidio de solidaridad regional (ARS) que debería compensar el resto del alquiler pero que no es suficiente, la SLRB está preocupada por el futuro, y por su futuro. En concreto, existen por tanto dos variables de ajuste: un aumento de los alquileres o una contribución regional. Dado el estado de las finanzas de la región, la segunda opción parece improbable (el cálculo parece complejo). “Habrá que tomar una decisión política”, anuncia la empresa.
Una revisión del cálculo de los alquileres
Yves Lemmes, director de la SLRB, detalla las vías que la empresa propone al futuro gobierno. “Los desafío a encontrar a alguien que pueda explicar el cálculo exacto de los alquileres en viviendas sociales”. De hecho, este alquiler se fija en función de los ingresos del inquilino pero también tiene en cuenta el precio de coste del edificio ocupado. “Nos encontramos con inquilinos que viven en una vivienda impecable, pero en un edificio antiguo que en aquel momento no costaba casi nada y que, por tanto, tienen un alquiler muy bajo.. Por el contrario, tenemos personas que viven en viviendas mucho peores, pero en edificios más recientes que pueden haber costado más. Por tanto, tienen un alquiler más caro. Deberíamos pasar a calcular el alquiler en función de la comodidad de la vivienda para lograr una mayor equidad. Puede ser normal, si tu alojamiento está perfectamente adaptado y reformado, que el alquiler se incremente un poco.”
“Conocemos el estado de las finanzas regionales pero también el de las carteras de nuestros inquilinos”. continúa el director. La SLRB propone entonces una racionalización. “Cada Sisp calcula el alquiler teórico del alojamiento”. Es la diferencia entre este alquiler teórico y el alquiler social efectivamente aplicado lo que da el importe que la Región complementa a través del ARS. “Necesitamos suavizar las cosas. Establecer un estándar para el costo que debe costar la vivienda y compartir buenas prácticas entre los Sisps. Hay Sisps muy efectivos y con poco costo, otros donde es más inverso. El ARS representa una suma importante para el región. La vivienda social cuesta una media de 390 a 411 euros al mes en la Región.
Ocupaciones esenciales
En términos más generales, el memorando introduce la idea de una reflexión social sobre el cálculo del alquiler. “También tenemos un sistema que, hoy en día, no anima al inquilino. Podríamos imaginar protecciones de alquiler para aquellos que encuentran un trabajo. Por el momento, encontrar un trabajo significa aumentar los ingresos y por tanto el alquiler, lo que no anima en modo alguno a los inquilinos. Hay que poder utilizar herramientas de incentivo en tal o cual barrio, a veces incluso llevadas a cabo por los propios inquilinos para recrear vínculos, formar y trabajar también”. Recordemos que el 18% de los inquilinos sociales tienen trabajo.
El director también aboga por un sistema más flexible. Actualmente, la situación de la vivienda está vinculada a la propia vivienda. En otras palabras, si construimos viviendas sociales, seguirán siendo sociales todo el tiempo. La SLRB desea que el estado del alojamiento evolucione con el inquilino. “Si hay un aumento de los ingresos, la vivienda social podría convertirse en vivienda media (alquiler más alto pero aún por debajo del mercado privado) o, por el contrario, el ocupante de una vivienda media podría ver socializado su alquiler tras un accidente de vida, por ejemplo.” El director va más allá y propone un modelo flamenco de “adquisición social” en el que los inquilinos sociales ahorran, a través de una parte del alquiler, para adquirir su vivienda. Una vez que este ahorro sea suficiente, el inquilino podrá comprar su vivienda. Entonces sólo compra los muros, no el terreno que queda en manos de la Sisp. Así, el precio de compra para el inquilino es mucho menor ya que el suelo en Bruselas es escaso y por tanto resulta caro.
Siempre con esta perspectiva de flexibilidad, Yves Lemmens constata que cada vez más trabajadores luchan por encontrar alojamiento en Bruselas. También señala que algunos sectores (policía, personal de enfermería, etc.) sufren escasez. Por lo tanto, propone poder ofrecer también alquileres adaptados a estos “profesiones esenciales”. “Tuvimos un ejemplo en Saint-Gilles con la residencia de enfermeras. Ofrecer alojamiento más barato puede ser una forma de atraer determinados perfiles.”
Pesan mucho para los bancos
Otra vía de cambio: los derechos de propiedad sobre los edificios. Aún en esta lógica de reinventar su financiación, la SLRB quisiera “valorar el patrimonio del Sisp”. Para ello, propone la creación de una nueva organización que recuperaría los derechos de propiedad y que centralizaría todo el parque de viviendas sociales. El Sisp obviamente tendría su voz en esta nueva estructura y seguiría garantizando la gestión de cada una de sus viviendas. existencias. “Esta superestructura pesará mucho más que cada Sisp por separado. Esto facilitará la obtención de préstamos. Los bancos tendrían más confianza en una estructura que tenga tantos activos y, por lo tanto, los tipos de interés de los préstamos serían más bajos”.
Y se necesitarán préstamos. Las arcas de la SLRB están vacías y ahora la empresa debe financiarse mediante préstamos bancarios. Dados los desafíos planteados por el gobierno, esto será necesario. La consecución de objetivos en materia de renovación energética de edificios se estima en 7.200 millones de euros. Objetivo: PEB C (150 kWh/m²) para todo el parque hasta 2040,
Actualmente, sólo se han presupuestado 900 millones en 10 años. “Sin una nueva fuente de financiación, este es un plan condenado a no realizarse. Las obligaciones para los edificios públicos son incluso más estrictas que para los privados”. El parque de viviendas sociales en Bruselas cuenta con más de 40.000 unidades, construidas principalmente en los años 1920-1930, luego entre los años 1960 y 1980. Y la SLRB tiene intención de continuar. Ya sea mediante la construcción, donde recomienda la puesta en marcha de 250 viviendas al año (es decir, 50 millones de euros), o mediante la adquisición a promotores. Para este segundo método, recomienda 350 viviendas por año. “Nos basamos en las necesidades que hemos identificado, pero sabemos muy bien que la cuestión presupuestaria nos alcanzará”.
Queda la cuestión de las claves de distribución y financiación de esta nueva estructura. Si una Sisp necesita un préstamo para un proyecto y pasa por esta estructura, ¿las otras 15 Sisp tendrán que pagar el costo del préstamo? Esto parece poco probable y equivaldría a una fusión virtual de las 16 empresas, especialmente si también suavizamos su método de cálculo de los alquileres. “No fusionaremos el Sisp.insiste el director. Hemos estudiado la cuestión y las conclusiones son que una fusión total del Sisp en la misma organización sería una pérdida de tiempo y dinero, pero también de capacidades locales. Cada Sisp conoce muy bien su parque de viviendas y es importante mantenerlo”.
El fracaso del derecho de tanteo
Además de las propuestas hechas al futuro gobierno de Bruselas, el director de la SLRB señala también varias disfunciones. Primero: el derecho de preferencia. De hecho, en determinadas zonas de la región puede aplicarse un derecho de preferencia. Si se firma un aviso de venta para una propiedad privada, las autoridades públicas pueden pausar el proceso entre el comprador y el vendedor y exigir la compra del inmueble al precio fijado en el aviso. El vendedor tiene entonces la obligación de vender a las autoridades públicas.
Se suponía que esta herramienta permitiría derribar edificios del dominio público. “De hecho, no hacemos nada. Preferimos trabajar con promotores y comprarles viviendas nuevas. Los procedimientos para activar el derecho de preferencia son largos y las propiedades que recuperamos al final no necesariamente se adaptan perfectamente . Todavía tenemos que invertir en ello”. Comprar algo nuevo, llave en mano, aunque cueste de media más que la construcción, sigue siendo, según el director, una buena solución. “Los promotores necesitan liquidez. Vendernos algunas de sus viviendas es para ellos la garantía de una rápida entrada de dinero sin tener que pasar por un largo proceso de comercialización de la vivienda, por lo que podemos obtener precios muy atractivos para la compra”.
Recordemos que Brugov pretendía aplicar un derecho público de preferencia en todo el territorio regional. El expediente lleva más de un año bloqueado en el Consejo de Ministros.
Otro fracaso: la vivienda media. “Tenemos la obligación, en obra nueva, de integrar la vivienda media (alquiler superior al social pero inferior al privado y accesible en condiciones de renta). Pero el precio de las nuevas construcciones es demasiado alto y los alquileres no son lo suficientemente más baratos que en el mercado privado para atraer a la clase media. También está el hecho de que algunas personas no quieren vivir en determinados barrios. Al abrir la ventana, tienen la impresión de estar pagando a otros que se benefician de una vivienda social. Se trata de un sesgo que vemos a menudo y que también frena el alquiler de estas viviendas medias.”
