Gracias a la fuerte caída de los tipos de crédito y a la caída de los precios en varias grandes metrópolis, los hogares han recuperado poder adquisitivo inmobiliario.
En las nuevas construcciones, la mayoría de las ciudades han visto caer los precios de cotización desde principios de año. Esto es lo que revela el barómetro bianual de la corredora de préstamos Empruntis, que ofrece un análisis de la evolución de los tipos de crédito y de los precios de las viviendas nuevas, en colaboración con la plataforma Find-un-logement-neuf.com.
Burdeos, Nantes: una caída de los precios que se generaliza
la ciudad de Burdeos destaca por una importante caída de los precios de las propiedades nuevas, de media – 55.200 € para un T3 respecto a marzo de 2024.
“Esto demuestra un ajuste importante en el mercado de viviendas nuevas en la capital de la Gironda. Se trata de una vuelta a niveles de precios más acordes con la realidad económica y la capacidad de solvencia de los hogares”indica el estudio de Empruntis y Find-un-logement-neuf.com.
En términos generales, la caída de los precios se explica tanto por la adaptación natural del mercado inmobiliario nuevo y antiguo como por la necesidad de los promotores de encontrar compradores en su fase de liquidación.
Otras grandes ciudades siguen el mismo movimiento: Nantes, Marsella, Estrasburgo, Montpellier y Lille también registraron caídas de precios de entre el -3,6 y el -14,6% para los apartamentos T3.
En París, la caída es aún más significativa, pero hay que matizarla por el escaso número de propiedades nuevas disponibles para la venta, que se concentran en los distritos periféricos y para los fines del programa.
Niza, Toulouse, Lyon: metrópolis que resisten
A pesar de esta tendencia general, algunas metrópolis se resisten a la caída de los precios. Niza destaca con un importante aumento del precio del +7,6% para un apartamento de 3 habitaciones.
“Este incremento se explica por una oferta muy reducida y el impacto de determinadas operaciones de alta gama en el precio medio”indica Empruntis. “Dado que la Costa Azul es más un mercado de segundas residencias, es posible que los compradores también se hayan visto menos afectados por el aumento de los precios. »
En Toulouse, el precio medio de un apartamento de tres habitaciones aumentó un +2,5%, mientras que en Lyon experimentó un ligero aumento del +1%. Incrementos, aunque modestos, que contrastan con la tendencia nacional.
“La corrección de precios que se viene produciendo desde hace casi un año en el sector inmobiliario se observa incluso en la mayoría de las diez ciudades más grandes de Francia”señala Céline Coletto, portavoz de Find-un-logement-neuf.com. “Ante un número cada vez más reducido de inversores Pinel y, de hecho, un mercado que naturalmente se inclina más hacia los compradores primerizos, los promotores están elaborando una oferta más acorde con la nueva capacidad de endeudamiento de los hogares y, por tanto, más asequible. »
Caída de las tasas de crédito
Al mismo tiempo, los tipos de interés también siguen bajando, lo que refuerza el atractivo del mercado. Ha promediado -0,45 puntos desde marzo de 2024.
“Este descenso se acentúa en el caso de las nuevas propiedades gracias a una política más acomodaticia de muchos bancos hacia las propiedades energéticamente eficientes”señala Empruntis.
En octubre de 2024, el tipo medio a 20 años (sin seguros) oscila entre el 3,45 y el 3,55%, según las ciudades estudiadas.
Mejora significativa del poder adquisitivo inmobiliario
Como resultado, de las 10 ciudades más grandes de Francia, nueve registraron una caída en el presupuesto mensual dedicado a la compra de un apartamento nuevo de tres habitaciones, como Burdeos un -19%, Estrasburgo un -11,4% o Lyon un -19%. 2,7%.
En detalle, los pagos mensuales (sin seguro) a lo largo de 20 años por esta adquisición se sitúan entre 1.714 euros en Estrasburgo y 3.746 euros en París:
- París: – 26% (caída que hay que poner en perspectiva dada la escasa presencia de viviendas nuevas), es decir, un pago mensual de 3.746 euros.
- Burdeos: – 19%, o un pago mensual de 1.741 €
- Lille: – 16,1%, o un pago mensual de 1.742 €
- Estrasburgo: – 11,4%, o un pago mensual de 1.714 €
- Marsella: -9,3%, es decir, un pago mensual de 1.817 €
- Nantes: – 7,3%, es decir, un pago mensual de 1.836 euros
- Montpellier: – 7,3%, o un pago mensual de 1.776 €
- Lyon: -2,7%, es decir, un pago mensual de 2.341 €
- Toulouse: – 1%, es decir, un pago mensual de 1.746 €
- Niza: + 3,7%, es decir, un pago mensual de 2.525 €
Capacidad de endeudamiento de los hogares en octubre de 2024 respecto a marzo de 2024 para 1.000€ de pagos mensuales de crédito (sin incluir seguros)
| ciudad | Tasa de crédito promedio en octubre de 2024 | Capacidad de endeudamiento en octubre de 2024 | Tasa de crédito promedio en marzo de 2024 | Capacidad de endeudamiento en marzo de 2024 | Evolución de la capacidad de endeudamiento |
| Marsella | 3,50 % | 172 426 € | 4 % | 165 022€ | + 4,5% |
| Lindo | 3,50 % | 172 426 € | 4 % | 165 022€ | + 4,5% |
| Burdeos | 3,45% | 173 192€ | 3,95% | 165 742 € | + 4,5% |
| Montpellier | 3,50 % | 172 426€ | 3,95% | 165 742€ | + 4% |
| París | 3,55% | 171 664€ | 4 % | 165 022€ | + 4% |
| Lille | 3,50 % | 172 426€ | 3,95% | 165 742€ | + 4% |
| León | 3,50 % | 172 426€ | 3,95% | 165 742€ | + 4% |
| Estrasburgo | 3,50 % | 172 426 € | 3,90 % | 166 466 € | + 3,6% |
| Nantes | 3,50 % | 172 426 € | 3,90 % | 166 466€ | + 3,6% |
| Tolosa | 3,50 % | 172 426 € | 3,90 % | 166 466 € | + 3,6% |
Fuente: Préstamos
¿Cuáles son las perspectivas de nuevas propiedades a corto plazo?
“El gobierno debería anunciar nuevas medidas para apoyar al nuevo sector inmobiliario. Entre las medidas esperadas está la ampliación del préstamo a tipo cero (PTZ) a todo el territorio y su extensión a las viviendas individuales”, indica Nassima Khiari, responsable de relaciones bancarias del grupo Empruntis. “Además, varias ciudades francesas (por ejemplo Burdeos) presentan situaciones en las que comprar una propiedad nueva puede resultar menos costoso que comprar una propiedad antigua, una vez que se tienen en cuenta todos los costos asociados. Esta situación se explica, en particular, por la caída de los precios de las propiedades que aún no se han vendido, pero también por las nuevas normas energéticas y las obligaciones vinculadas al diagnóstico de eficiencia energética (DAP), que encarecen determinadas viviendas antiguas teniendo en cuenta las obras de renovación. »
Para Céline Coletto de Find-un-logement-neuf.com, “hay una oportunidad que no debemos desaprovechar. Con la desaparición de Pinel el 31 de diciembre de 2024, los promotores siguen liberando stock multiplicando ofertas comerciales y descuentos. Si bien al mismo tiempo está surgiendo un nuevo umbral energético que debe alcanzarse a partir de 2025 en la normativa medioambiental (RE2020), podemos imaginar que una vez depurado este stock, las operaciones comerciales finalicen y los precios comiencen a subir de nuevo de forma limitada. »
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