Caixa Econômica Federal introdujo cambios significativos en las reglas para financiar propiedades con recursos del Sistema Brasileño de Ahorro y Préstamo (SBPE). Los cambios, que entraron en vigor a partir de noviembre de 2024, exigen un pago inicial más alto por parte de los compradores y reducen el porcentaje máximo de financiación. Estas medidas impactan directamente en la estrategia de compra de propiedades, especialmente para la clase media brasileña.
Nuevas normas de financiación inmobiliaria de Caixa Econômica Federal entran en vigor a partir de este viernes
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Entre los cambios destaca la reducción del techo de financiamiento para propiedades bajo el programa SBPE. En la tabla SAC, donde el valor de las cuotas se reduce con el tiempo, el financiamiento máximo cayó del 80% al 70%. En la Mesa de Precios, conocida por tener cuotas constantes, Caixa financia ahora un máximo del 50% del valor del inmueble, frente al 70% anterior. Estas medidas afectan principalmente a los compradores que no tienen otro inmueble financiado por Caixa, ya que limitan la compra a un único inmueble financiado por el banco.
¿Cuál es el impacto de las nuevas reglas sobre los compradores?
Con las nuevas normas, los criterios para la compra de propiedades se han vuelto más estrictos. El valor máximo de financiación cayó a R$ 1,5 millones, impactando a quienes buscan propiedades por encima de ese límite. Tradicionalmente, las propiedades por encima de R$ 350.000, fuera del programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), dependían del ahorro. Restringir el monto financiado requiere un pago inicial más alto, lo que representa un obstáculo considerable, especialmente para la clase media que depende de este financiamiento para adquirir su propia vivienda.
Además, los clientes ahora no pueden tener múltiples financiaciones activas con Caixa, lo que limita sus opciones de inversión en diferentes inmuebles. Anteriormente, la flexibilidad de tener más de una hipoteca permitía a los compradores explorar diferentes oportunidades en el mercado inmobiliario, muchas veces respaldadas por la competitividad de Caixa en términos de tipos y condiciones.
¿Por qué Caixa endureció las condiciones de financiación?
La reducción del techo de financiación es una respuesta a la disminución de los fondos de ahorro, tradicionalmente utilizados para apoyar al SBPE. En el año 2024 se produjeron importantes retiros de ahorros, lo que llevó a los inversores a buscar rentabilidades más rentables. Como resultado, la capacidad del SBPE para respaldar la financiación inmobiliaria se vio obstaculizada, alcanzando alrededor del 90% de su objetivo anual de R$ 70 mil millones en septiembre.
La disminución de los recursos disponibles empujó a Caixa a explorar alternativas, que incluyen Cartas de Crédito Inmobiliario (LCI), Certificados de Cuentas por Cobrar Inmobiliarias (CRI) y fondos inmobiliarios (FII). Estas fuentes, sin embargo, tienden a incrementar el costo del crédito, poniendo en duda el acceso a condiciones favorables para el consumidor final. Se espera que la implementación de un nuevo modelo de financiamiento sea compleja, y no hay planes de implementación bajo el gobierno actual.
Alternativas de financiación: ¿cuáles son las perspectivas?
Con la tradicional fortaleza del SBPE amenazada, Caixa está intentando reinventarse utilizando otros instrumentos financieros para satisfacer la demanda de crédito inmobiliario. Los LCI y los CRI parecen ser fuentes probables, a pesar de su alto costo para el consumidor. La opción por estos instrumentos indica un mercado cada vez más diversificado, aunque menos accesible en términos de costos.
Los fondos inmobiliarios también aparecen como posibilidades, sin embargo, su dependencia del mercado financiero global, que sufre frecuentes fluctuaciones, implica cierta incertidumbre para quienes buscan estabilidad a la hora de adquirir su inmueble.
