Quebec dudó durante mucho tiempo, pero finalmente publicó el proyecto de ley 16, que transformará profundamente el funcionamiento de los edificios de condominios en Quebec.
Para algunos propietarios menos acomodados, incluidos muchos jubilados, existe el temor de que estos cambios los obliguen a vender, o al menos a rehipotecar en gran medida, su condominio.
En algunos casos, algunas personas mayores se darán cuenta de que simplemente ya no pueden permitirse el lujo de vivir en un condominio. ¿Adónde irán en el mercado actual?
Pregunta complicada.
¿Cómo funciona?
Cuando compras un apartamento en un edificio, eres responsable de tus propios metros cuadrados, pero también de lo que llamamos zonas comunes. Los pasillos, el techo, el garaje, la mampostería, las ventanas… dependiendo de las normas de copropiedad, esto cubre más o menos todo lo que no está en tu unidad.
Cada año estas “áreas comunes” se deterioran; Por tanto, es normal que las personas que viven allí reserven una pequeña cantidad para cubrir este deterioro.
Pero durante décadas, debido a un extraño agujero en la ley, prácticamente no ha habido regulación de estas obligaciones. Tanto es así que las personas que viven en determinados edificios no pagan la parte que les corresponde del deterioro.
Esta nueva ley, que obliga a los copropietarios a asumir sus responsabilidades, no dejará de tener consecuencias. A los costes de propiedad de este tipo de vivienda en Quebec se añadirán nuevas tasas, estimadas en miles de dólares.
Y comenzará muy pronto.
Fuertes aumentos a la vista
Aunque quedan algunos detalles por aclarar, la ley prevé principalmente tres cosas.
En primer lugar, será obligatorio que los copropietarios hagan analizar el estado de su edificio por un experto independiente (ingeniero, arquitecto u otro tasador) y anticipar todos los trabajos, reparaciones y reposiciones que se planificarán.
Luego, dependiendo de los resultados del análisis, tendrás que contribuir a un fondo de contingencia.
Si el experto dice que necesitas $800.000 en cinco años, debes apartar esta cantidad, año tras año, para alcanzar esa cantidad al vencimiento.
Como última obligación, será necesario proporcionar a cualquier nuevo comprador un certificado completo y detallado sobre el estado de la copropiedad. Sin duda, esto asustará a muchos compradores. Y reducirá el valor de las propiedades con fondos insuficientes.
Según Julien Gobeil Simard, director general de Hoodi, empresa especializada en el análisis y seguimiento de estos análisis, más de 9 de cada 10 copropietarios no disponen actualmente de los fondos necesarios para hacer frente al mantenimiento obligatorio.
Para compensar, varios edificios verán aumentar rápidamente sus tarifas de condominio. En algunos casos, el doble o más.
¿Qué significa esto para ti?
Si vive en un edificio que no tiene casi nada en su fondo de contingencia, prepárese para lo peor. Lamento ser pesimista, pero es mejor prevenir que curar.
Porque aquellos que no hayan acumulado prácticamente nada a lo largo de los años tendrán que pagar igualmente las reparaciones… pero en forma de aportaciones especiales. Antes de que el techo se derrumbe, su reemplazo puede representar, en ciertos contextos, un cargo de $5.000, $10.000, $25.000 o más por copropietario, pagadero en el mismo año.
Para quienes compraron hace 20 años, al precio de hace 20 años, una contribución tan especial es casi inimaginable. Esto es especialmente cierto para los jubilados que viven con ingresos fijos y ahorros limitados.
En muchos casos, se verán obligados a acudir al banco para rehipotecar u obtener una segunda hipoteca. En el peor de los casos, ante estas nuevas normas, no les quedará más remedio que vender su residencia y mudarse.
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